[주택연금 백문백답] ①세금 혜택 유리하게 받으려면

초고령사회로 진입하면서 노인 빈곤 문제는 사회적 화두다. 주택연금은 노인 빈곤 문제를 해결할 수 있는 대안 중 하나로 꼽힌다. 고령자가 자신이 소유한 주택을 담보로 제공하고, 해당 주택에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있는 제도다. 브라보마이라이프는 한국주택금융공사(주금공)의 ‘주택연금 백문백답(2025년 4월판)’을 토대로 총 12회에 걸쳐 독자들에게 생활 속 주택연금 활용법에 대해 자세히 소개하고자 한다.

주택연금은 평생 거주와 평생 연금수령을 국가가 보장해 준다는 장점을 갖고 있다. 일반 주택담보대출(주담대)과 비교해 보면 주담대는 대출 기간이 정해져 있고 담보물인 주택에 대해서도 담보인정비율(LTV)을 적용한다. 반면 주택연금은 대출 기간을 가입자와 배우자의 종신으로 설정하고, LTV를 적용하지 않는다.

재산세·종부세·임차 관련 소득세는 가입자가 부담해야

주택연금의 세금혜택을 최대한 높이려면, 가입 시 세금 납부 방식을 잘 살펴봐야 한다. 먼저 주택연금에 가입하면 담보설정등기(근저당권 설정등기, 신탁등기)를 위한 등록면허세, 지방교육세가 발생한다. 담보설정이 저당권방식이면 고객이 직접 부담해야 한다. 그러나 신탁방식은 주금공이 해당 비용을 지원한다.

담보주택과 관련해 발생하는 재산세, 종합부동산세(종부세) 및 부동산 임차와 관련한 소득세 등은 모두 가입자가 부담한다. 부동산 소유권이 신탁방식으로 주금공으로 이전된 경우에도 재산세, 종부세는 가입자가 낸다.

특히 담보주택 일부에 보증금 있는 임대를 놓을 때, 보증금을 주금공이 신탁받아 자금을 운용하게 되는데 이 때 발생하는 이자 소득에 대한 이자 소득세는 주금공이 아닌 가입자가 내야 한다.

예를 들어 70세의 A씨가 2층 단독주택으로 주택연금에 가입했는데 2층은 본인이 사용하고, 1층은 월세를 주기로 했다. 계약 조건은 보증금 5000만 원, 월세 50만 원이다. 이때 보증금 5000만 원은 A씨가 아닌 주금공이 신탁받아 운용한다. 주금공이 보증금으로 이자수익을 올리면, 해당 수익은 A씨의 소득으로 간주된다. 이에 이자수익에 대한 세금은 주금공이 아니라 A씨가 내야 한다.

세제 혜택 보니…등록면허세 50% 감만·농어촌특별세 면제

주택연금에 가입하면 세제 혜택을 받을 수 있지만 가입 방식(저당권, 신탁)에 따라 혜택이 다르므로 잘 살펴봐야 한다.

저당권방식으로 주택연금에 가입하면 등록면허세가 50%(지방세특례제한법, 2027년 12월 31일까지 적용) 감면된다. 등록면허세가 감면되면서 지방교육세(등록면허세의 20%)도 덩달아 50% 감면 된다. 농어촌특별세도 면제된다.

반면 신탁방식은 주금공이 등록면허세, 지방교육세를 전액 지원한다. 가입 시 등록면허세 6000원과 지방 교육세 1200원만 정액으로 내면 된다.

저당권·신탁방식 모두 국민주택채권 매입의무는 면제되며, 연간 200만 원 한도 내에서 소득공제 받을 수 있다.

가입자 사망 후 배우자 승계 시…상속세·재산세 부담해야

가입자가 사망해 배우자가 주택연금을 승계할 경우 상속세와 취득세를 직접 과세관청에 신고·납부, 재산세와 종합부동산세도 배우자가 납세 의무를 부담해야 한다.

가입자와 배우자가 모두 사망하면 담보주택 소유권 등을 교부받는 사람이 상속세와 취득세를 직접 신고하고 납부해야 한다. 교부받는 주체는 저당권방식의 경우 자녀 등 법정상속인이, 신탁방식은 귀속권리자가 된다. 재산세와 종합부동산세 역시 잔여 담보주택 소유권 등을 교부받는 자와 귀속권리자가 납세 의무를 이행해야 한다.

다만 주금공 관계자는 “사안에 따라 조세별 감면·공제 등이 달리 적용될 수 있으므로, 정확한 세율 적용 및 납세방법 등은 과세관청 및 세무사와 상담해야 한다”고 당부했다.