[주택연금 백문백답] ④주택가격 평가 방법과 계약 종료 사유

초고령사회로 진입하면서 노인 빈곤 문제는 사회적 화두다. 주택연금은 노인 빈곤 문제를 해결할 수 있는 대안 중 하나로 꼽힌다. 고령자가 자신이 소유한 주택을 담보로 제공하고, 해당 주택에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있는 제도다. 브라보마이라이프는 한국주택금융공사(주금공)의 ‘주택연금 백문백답(2025년 4월판)’을 토대로 총 12회에 걸쳐 독자들에게 생활 속 주택연금 활용법에 대해 자세히 소개하고자 한다.

(어도비스톡)

주택금융공사(주금공)는 담보주택가격을 정할때 △한국부동산원의 인터넷 시세 △국민은행의 인터넷 시세 △공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액) △공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용한다.

예를 들어 한국부동산원의 인터넷 시세가 없으면 국민은행의 인터넷 시세를 적용하고, 국민은행의 인터넷 시세도 없으면 공시가격을 적용하는 방식이다. 다만 고객이 감정평가액을 요구하면 순차에 상관없이 감정평가액을 우선 적용한다. 이때 발생하는 감정평가비용은 고객이 내야 한다.

층에 따라서도 담보주택 가격이 다르게 적용된다. 담보주택 가격을 책정할 때 층수 구분은 ‘1층(최저층)’과 ‘1층 이외 층(기타층)’ 두 가지로 나뉜다. 최저층은 하한평균가를 적용한다. 기타층은 중간값(한국부동산원 인터넷 시세의 상한평균가와 하한평균가의 산술평균)을 적용하거나, 일반평균가(국민은행)를 반영한다. 한국부동산원 시세를 채택하면 중간값을, KB국민은행 시세를 채택하면 일반평균가를 각각 적용한다.

은행에서 받는 주택담보대출(주담대)처럼 담보인정비율(LTV)을 적용하거나 소액임차보증금을 차감하지 않고 주택가격의 100%를 전부 인정한다. 다만, 분양가격이나 매매계역서상의 매매가격, 신청인이 임의로 제시하는 가격은 인정하지 않아서 유의해야 한다.

근저당권·신탁등기, 예상 보증금액 120% 설정 가능

주택연금의 저당권방식, 신탁방식에 따라 예상보증금액을 100% 또는 120% 중에 정할 수 있다.

저당권방식을 선택하면 집을 담보로 잡는 근저당권 설정액을 정해야 한다. 기본적으로는 최초보증기한의 예상 주택가격을 기준으로 근저당권 설정액을 책정한다. 최초보증기한은 가입자와 배우자 중 나이가 적은 사람의 100세의 말일이다.

가입자가 원하면 예상 보증금액의 120%까지 근저당권을 더 많이 잡을 수도 있다. 이렇게 하면 추가 대출이나 연금 증액 요청 시 다시 담보를 잡지 않아도 된다는 장점이 있다.

다만 근저당권 설정액이 커지면 등록세 등 설정 비용도 늘어난다는 점을 유의해야 한다. 등록세는 설정액을 기준으로 부과되기 때문이다.

예를 들어 집값이 3억 원이고 신청자의 나이가 70세인 경우, 최초보증기한의 예상 주택가격을 기준으로 근저당권을 설정하면 등록세와 교육세가 약 65만7600원 정도 발생한다. 여기서 예상보증금액을 120%로 확대하면 설정비용은 약 131만400원(올해 3월 기준)으로 두 배 가까이 늘어난다.

신탁방식의 경우 주금공은 담보 주택을 처분할 때 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 우선수익권한도액을 갖는다. 이 한도는 기본적으로 최초보증기한까지 예상보증금액의 120%로 한다.

신탁등기 시 발생하는 등록세(지방교육세 포함)는 가입자의 나이와 주택가격에 상관없이 7200원으로 상대적으로 저렴하다. 또한 법무사 수수료, 등기신청 수수료 등 일부 비용은 공사에서 지원하고 있다.

다른 곳으로 주민등록 이전하거나 소유권 상실하면 ‘계약 종료’

주택연금을 유지하지 못하고 계약을 종료해야 하는 경우도 있다. 주택 소유자와 배우자가 모두 사망하거나 주택소유자가 사망하고 6개월 이내에 배우자 앞으로 주택소유권 이전(신탁방식 제외)하거나 채무인수를 완료하지 않을 때 계약은 해지된다.

주택 소유자와 배우자가 모두 담보주택에서 다른 곳으로 주민등록을 이전해도 주택연금을 유지할 수 없다. 주택 소유자와 배우자가 모두 1년 이상 거주하지 않아도 계약은 끝난다. 다만 주민등록을 이전한 주택을 담보주택으로 변경해 실거주 예외 인정 사유로 해당해 공사의 승인을 받은 경우는 계약을 유지할 수 있다. 1년 이상 거주하지 않은 경우도 실거주 예외 인정 사유에 해당해 공사에 미리 서면통지하고 이를 공사가 인정하면 계약을 이어갈 수 있다.