[주택연금 백문백답] ③소유권 주금공으로 넘어가는 신탁방식의 장단점

초고령사회로 진입하면서 노인 빈곤 문제는 사회적 화두다. 주택연금은 노인 빈곤 문제를 해결할 수 있는 대안 중 하나로 꼽힌다. 고령자가 자신이 소유한 주택을 담보로 제공하고, 해당 주택에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있는 제도다. 브라보마이라이프는 한국주택금융공사(주금공)의 ‘주택연금 백문백답(2025년 4월판)’을 토대로 총 12회에 걸쳐 독자들에게 생활 속 주택연금 활용법에 대해 자세히 소개하고자 한다.

(어도비스톡)

가입자는 주택연금을 신청할 때 저당권방식과 신탁방식 중 하나를 선택해야 한다. 저당권방식(등기상 소유자는 가입자)은 주택에 근저당권을 설정해 공사에 담보를 제공한다. 신탁방식은 주택연금(등기상 소유자는 주금공)에 대한 보증을 받기 위해 주택을 주금공(수탁자 겸 우선수익자)에 신탁해 담보를 제공한다.

저당권방식과 신탁방식의 차이는 배우자의 연금승계, 임대차 가능 여부 등에서 차이가 난다. 가입자가 사망해 배우자가 연금을 승계해야 하는 상황이 발생하면 저당권방식은 자녀의 동의가 없으면 승계를 받지 못할 수 있다. 배우자가 주택 전부를 상속받아야 하는데 자녀와 공동 소유권으로 이뤄져 있다면 자녀의 동의가 필요할 수 있기 때문이다. 그러나 신탁방식은 자녀의 동의가 없더라도 배우자가 주택연금을 계속 받고 주택에 거주할 수 있다.

임대차에서도 저당권방식은 보증금 있는 임대는 할 수 없다. 보증금 없는 월세만 가능하다. 이와 달리 신탁방식은 보증금 있는 임대를 할 수 있다. 보증금은 주금공이 금융기관에 예치해 관리하고, 정기예금 수준의 운용수익을 창출한다.

가입자와 배우자가 모두 사망했을 때 내야 할 세금은 저당권방식이 더 낮다. 저당권방식에서 납세의무자는 법정상속인으로 납부세율은 2.8%다. 무주택자가 상속받아 1세대 1주택자가 되는 경우는 0.8%다.

신탁방식의 경우 납세의무자는 귀속권리자다. 납부세율은 지자체 판단에 따라 결정되는데 지자체가 부동산 승계를 무상취득으로 판단하면 3.5%, 기타취득으로 판단하면 4%를 각각 적용한다. 다만 주금공은 “사안별 정확한 적용세율 및 납세방법 등은 과세권자인 지자체나 세무사와 상담하기 바란다”고 당부했다.

신탁방식 귀속권리자, 자녀 유무에 따라 지정대상 달라

신탁방식의 귀속권리자는 가입자의 자녀 유무에 따라 지정대상이 달라진다. 귀속권리자는 가입자와 배우자가 모두 사망해 신탁이 종료될 경우 신탁의 계산을 승인하고, 신탁재산을 교부 받는 사람을 말한다. 담보주택이 부부 공동소유면 부부가 합의해 귀속권리자 지정 방법을 선택해야 한다. 개별 지정과 포괄 지정이 있다.

자녀가 있는 경우 개별지정은 △위탁자의 자녀 △위탁자의 자녀의 배우자 △위탁자의 손자녀 △보증약정 이후 혼인한 위탁자의 배우 중에 선택하거나, 여기에 해당하지 않는 사람 중에 지정한다. 자녀가 없는 경우에는 △위탁자의 3촌 이내 혈족 △위탁자의 2촌 이내 인척 △보증약정 이후 혼인한 위탁자의 배우자 중에 선택하거나, 역시 여기에 해당하지 않는 사람 1인을 지정한다.

포괄지정의 경우 자녀가 있는 경우 자녀 전원이 지정대상이다. 자녀가 없는 경우에는 △사후수익자(배우자)의 자녀 전원 △위탁자의 형제·자매 전원 △위탁자의 손자녀 전원 중에 지정한다.