해외 주택 임대소득, 대비 없다면 ‘세금 폭탄’

최근 들어 해외 주택을 사서 임대수익을 올리는 사람들이 부쩍 늘고 있다. 글로벌 투자 환경이 좋아지고 해외 부동산 투자 정보에 쉽게 접근 가능해진 덕분이다. 하지만 해외 부동산을 통해 발생하는 임대소득 역시 국내에서 소득세 신고와 납부 의무가 있다는 사실은 잘 알려지지 않은 듯하다. 자칫 이를 소홀히 했다가는 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 각별한 주의가 필요하다.

한국 거주자가 해외 주택에서 임대소득을 얻는다면, 현지 국가에만 신고하는 것으로 끝나지 않는다. 한국 국세청에도 신고해 소득세를 내야 한다. 신고 마감일은 매년 다음 해 5월 31일이다. 이를 지키지 않거나 신고 금액이 정확하지 않을 경우 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세가 추가로 부과될 수 있다.

특히 주의할 것은 국내 주택 임대소득의 경우 본인과 배우자의 주택 수를 합쳐서 2주택 이상일 때만 월세 소득에 과세하지만, 해외 주택은 단 한 채를 소유했더라도 그 월세 수입은 과세 대상이 된다는 점이다. 한편 주택임대보증금에 대한 소득세는 본인과 배우자의 국내외 주택을 합쳐서 3주택 이상 보유하고, 임대보증금의 총액이 3억 원을 초과하는 경우에만 부과된다.

해외 주택은 1주택도 과세

해외에서 이미 납부한 임대소득세는 한국에 소득세를 신고할 때 공제받을 수 있다. 이를 외국납부세액공제라고 하며, 국제적인 이중과세를 방지하기 위한 제도다. 다만 이 공제에는 한도가 있다. 한도를 초과해 공제받지 못한 금액은 10년간 이월하여 공제받을 수 있으며, 10년 동안 공제받지 못한 금액은 그 이후 경비로 처리할 수도 있다.

해외 임대소득이 있는 경우에는 세법에 따라 반드시 장부를 작성하고 비치해야 한다. 이는 국내에서 발생한 사업소득과 동일한 기준으로 적용된다.

개인별로 전년도 임대소득 합계가 7500만 원 미만이면 간편장부로 간단히 처리할 수 있지만, 7500만 원 이상이면 반드시 복식부기 방식으로 재무상태표와 손익계산서를 작성해야 한다. 만약 장부 작성 의무가 있음에도 이를 소홀히 하면 무기장 가산세로 세액의 20%라는 무거운 페널티를 지게 된다.

간혹 경비 증빙 자료가 부족해 추계신고 방식을 선택하는 경우에도, 장부 작성 의무는 그대로다. 장부를 작성하지 않았기 때문에 역시 무기장 가산세 대상이 된다.

‘장부’ 반드시 작성해놓아야

해외에서 발생한 임대소득과 비용은 외화로 받거나 지출하는 경우가 많다. 이때 외화 환산은 지급일이 명확히 정해져 있으면 그날의 기준환율을 적용하고, 지급일이 정해져 있지 않으면 실제 지급받은 날의 기준환율을 적용해 원화로 환산해야 한다. 또한 간편장부 대상자가 복식부기로 장부를 꼼꼼히 작성하면 최대 100만 원 한도 내에서 소득세의 20%를 세액 공제받을 수 있으니 이를 활용하는 것도 좋을 것 같다.

만약 해외 주택 임대사업에서 손실이 발생했다면 반드시 장부를 작성해야만 결손금을 다른 소득에서 공제하거나, 최대 15년까지 이월하여 다음 해에 발생한 소득에서 공제받을 수 있다. 장부가 없으면 손실이 있더라도 아무런 공제도 받을 수 없다.

이 밖에도 해외 부동산을 보유하고 있다면 매년 다음 해 6월 30일까지 해외 부동산 취득·보유·운용(임대) 및 처분 명세서를 국세청에 제출해야 한다. 이때 임대수익이 있다면 임대차 계약서 사본을 반드시 첨부해야 한다. 명세서를 제출하지 않거나 오류가 있을 경우 그 금액의 10%를 과태료(1억 원 한도)로 부담할 수 있다. 해외 부동산 취득가액이 2억 원 미만인 경우에는 처분할 때 매각가액이 2억 원 이상인 경우에만 처분 명세서를 제출하면 된다.

더불어 해외 부동산 명세서 제출과 별도로 해외 금융계좌 내역 신고 의무도 매년 6월 30일까지 반드시 확인해야 한다. 해외 금융계좌 신고 의무를 위반할 경우 이 또한 별도의 과태료 대상이 될 수 있다. 해외 임대소득, 방치하면 큰 낭패를 볼 수 있다. 철저한 관리와 준비로 세금 폭탄을 미리 예방하자.