[세무 가이드] 국세청, 감정평가액에 의한 과세 적극 적용 예고
최근 국세청은 꼬마빌딩 및 고급 주택에 대한 감정평가 과세 범위를 확대하겠다고 발표했다. 이번 시간에는 상속세 및 증여세 재산 평가 방법과 국세청의 부동산 재산에 대한 감정평가 과세 확대 내용에 대해 알아보겠다.
상속 또는 증여 재산의 평가는 시가평가를 원칙으로 한다. 시가는 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 다음과 같은 순서로 적용된다.
첫 번째 시가는 평가 기간(상속은 상속 개시일 전후 6개월, 증여는 증여일 전 6개월과 후 3개월) 내에 해당 부동산의 매매, 수용, 공매, 경매, 감정가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 적용한다. 두 번째 시가는 첫 번째 시가가 없는 경우 평가 기간 내 동일 또는 유사 재산의 매매 사례 가액을 적용한다. 세 번째 시가는 첫 번째, 두 번째 시가가 없는 경우 평가 기준일 전 2년부터 상속·증여세 법정 결정 기한까지(상속·증여세 신고 이후 국세청의 세금 확정 기한)의 기간에 해당 부동산 및 유사 부동산의 거래가액에 대해 국세청 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정된 가액을 적용한다. 유사 재산의 유사성 판단은 엄격히 적용된다.
한편 이러한 시가가 없는 경우에는 상속세 및 증여세법에서 정하고 있는 보충적 평가 방법으로 평가한다. 대표적으로 토지는 개별공시지가, 아파트 등 공동주택은 국토교통부 고시 공동주택가격, 단독주택은 국토교통부 고시 단독주택가격, 그 외 건축물은 세법에서 정한 산식에 따라 계산된 가액이 이에 해당된다.
초고가 부동산 시가 확인 어려운 사례
꼬마빌딩과 일부 초고가 아파트 및 호화 단독주택은 시가로 인정되는 금액이 없거나 확인하기 어려운 경우가 많다. 예를 들어 상속의 경우 상속 개시일 전후 6개월 이내 발생한 해당 재산의 실제 매매, 경매, 공매, 수용, 감정가액이 있거나 유사 매매사례 가액이 존재해야 하는데, 이러한 가액이 없는 경우가 많아 시가 확인이 어렵다.
대규모 공동주택(아파트, 다세대 등)은 실거래가 많으므로 유사 매매 사례 가액 확인이 용이하나, 꼬마빌딩, 단독주택, 거래가 거의 이루어지지 않는 초고가 아파트는 실거래가액 또는 유사 매매 사례 가액이 없는 경우가 많으며, 앞서 언급한 재산 평가 방법에 따라 시가가 없는 경우에 해당되어 보충적 평가 방법으로 평가해야 한다. 이는 기준시가에 의한 평가 방법으로, 실제 시가, 시세, 감정가액 대비 매우 낮은 금액으로 산정되어 상속세 및 증여세 재산 평가액이 매우 낮게 산정되며, 상속세와 증여세 부담이 낮아지는 결과를 초래한다.
국세청이 발표한 자료에 따르면, 주요 초고가 아파트의 추정 실제 재산가치 대비 기준시가 비교 사례는 상단의 표와 같다.
이에 국세청은 상속세 및 증여세 과세 시 감정평가액에 의한 과세를 적극적으로 적용하여 세부담을 강화하겠다고 발표했다.
2024년 종전 규정에 따르면, 납세자의 재산평가 신고가액이 국세청이 산정한 추정시가보다 10억 원 이상 낮거나 차액의 비율이 10% 이상인 경우 국세청이 직접 감정평가액으로 재산평가를 할 수 있었다. 이때 추정시가는 5개 감정평가 법인에 추정시가 산출을 의뢰하고, 최고액과 최저액을 제외한 가액의 평균값으로 산정했다. 2025년 개정 규정에 따르면, 납세자의 재산평가 신고가액이 국세청이 산정한 추정시가보다 5억 원 이상 낮거나 차액의 비율이 10% 이상이면 국세청이 직접 감정평가액으로 재산평가를 할 수 있도록 변경되었다.
상속세 낮춰도 양도세로 돌아와
부모로부터 부동산을 상속받은 자식은 살아생전에 재산을 상속받은 이후 해당 부동산을 제3자에게 매각하는 경우가 대부분이다. 부모 홍길동이 부동산 재산을 보유하다 사망하여 자식 A가 상속받을 경우, 국세청이 직접 감정평가한 가액 5억 원을 기준으로 계산하여 상속세를 부담하게 된다.
자식 A는 상속으로 무상 취득한 부동산 재산을 최종 10억 원에 매각하여 양도차익 10억 원을 실현했으며, 이 가운데 5억 원에 대해서는 상속세로, 나머지 5억 원은 양도세로 세금을 부담했다. 만약 국세청이 직접 감정평가한 5억 원이 아니라 상속재산 평가액을 기준시가인 2억 원으로 보아 상속세를 과세했다면, 제3자에게 10억 원에 양도할 경우 양도차익 8억 원에 대해 양도세를 부담하게 된다. 결국 이는 상속세인지 양도세인지 세부담 방법의 차이일 뿐 자식 A의 양도차익 총 10억 원에 대해 납세자는 어떤 형태로든 세금을 부담하게 되어, 국세청의 조세 수입 총액에는 큰 차이가 없을 것이라고 생각된다.
