비과세 특례로 본 상속주택 관리법

중장년이 되면 부모와의 갑작스러운 이별을 맞이하는 순간이 생긴다. 이로 인한 상실도 크지만, 상속과 관련해 챙겨야 할 것들이 많아 혼란과 더불어 경제적 부담이 증가한다. 특히 상속주택은 특례 규정 덕분에 비과세가 가능하지만, 모든 경우에 적용되지는 않기 때문에 꼼꼼히 살펴야 한다. 상속주택이 생겼을 때 알아두면 좋은 세금 상식을 소개한다.

상속주택은 비과세가 가능하다. 상속주택은 돌아가신 분으로부터 상속받은 주택이다. 본인의 의사와 상관없이 받은 것이므로 양도세와 관련해 특례를 두고 있다. 상속은 의도한 것이 아니라 갑작스러운 결과이기 때문이다. 본인 명의의 주택이 있는 상태에서 2주택이 되더라도, 때에 따라서 세금이 달라진다. 적용되는 조건이 복잡하기에 꼼꼼하게 살펴야 한다.

일반주택 먼저…상속주택은 6개월 안에

일반주택 1채를 보유한 상태에서 별도 세대원인 상속인으로부터 주택을 물려받았다면 ‘시점’과 ‘순서’가 중요하다. 일반주택을 먼저 팔아야 양도세 비과세가 가능하다. 이 일반주택은 상속 개시일 당시에 보유하고 있어야 한다. 즉 상속 개시일 이후 산 주택은 비과세되지 않는다. 예외적으로 소득세법 시행령을 개정한 2013년 2월 15일 이전에 취득했다면, 상속 개시 이후 취득했더라도 비과세 특례를 받을 수 있다.

그렇다면 상속주택을 먼저 팔면 어떻게 될까? 동일한 상황에서 상속주택을 먼저 팔면 양도일 시점에 2주택자로 보아 양도세가 과세된다. 다만 상속받은 날로부터 5년 이내에 팔면 다주택자로 중과되지 않는다. 상속주택을 상속 개시일 6개월 이내 처분하면 양도차익이 없는 것으로 간주해 양도소득세를 내지 않는다. 배환균 세무사는 “상속주택을 6개월 이내 처분하면 양도가액과 취득가액이 같고, 이로 인해 양도차익이 생기지 않아 양도세를 낼 필요가 없다”라고 말했다.

▲상속주택이 여러 채거나 상속받은 인원이 여러 명일 경우엔 달라진다.

우선순위와 시점에 따라 달라지는 비과세

상속주택이 여러 채거나 상속받은 인원이 여러 명일 경우엔 달라진다. 사망한 부모로부터 2채 이상의 주택을 상속받은 경우에는 1채만 인정되며 나머지는 일반주택으로 분류된다. 복수의 주택 중 상속주택으로 결정되는 우선순위는 ▲피상속인이 가장 오래 보유한 주택 ▲피상속인의 거주가 가장 긴 주택 ▲사망일 시점에 거주한 주택 ▲기준시가가 가장 큰 주택 순이다. 따라서 자녀가 여럿이라면 해당 상속주택을 물려받은 상속인만 일반주택 비과세를 적용받을 수 있다.

반대로 상속주택을 여러 형제가 물려받았을 때는 기준이 또 다르다. 통상적으로 공동 지분으로 소유한 주택은 각자 한 채씩 소유한 것으로 본다. 하지만 상속주택은 다르다. 상속 지분이 가장 큰 상속인을 주된 상속인으로 판단한다. 소수 지분의 상속자는 주택 수를 산정할 때 공동 상속주택이 없는 것으로 판단한다. 만약 상속 지분이 동일하다면 상속 개시 당시 상속주택에 거주한 자, 최연장자 순으로 상속주택을 소유한 것으로 본다.

주된 상속인이 사망일 당시 일반주택을 보유하고 있으면 상속주택 특례를 적용받는다. 세법상 상속주택의 소수 지분 상속인은 상속 개시 당시 보유하던 상속주택 외에 본인 일반주택을 매도할 때, 상속주택은 주택 수에서 제외되며 비과세를 적용한다. 다만 주된 상속인은 5년 안에 상속주택을 팔아야 중과세가 배제되지만, 소수 지분 상속인은 기간의 제한이 없다.

상속받은 재건축·재개발 조합원 입주권은 비과세 특례가 가능할까? 첫 번째는 입주권이 주택이 된 상태로 양도하면 된다. 다만 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 조정대상지역은 거주 2년)을 갖춰야 한다. 두 번째는 관리처분인가일 이전에 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택이 입주권으로 변했을때, 상속을 받고 양도하면 비과세될 수 있다. 이종훈 세무사는 “두 번째 유형의 경우엔 동일한 세대원이어야 하며, 다른 주택을 보유하지 않아야 비과세를 받을 수 있다”라고 말했다.

상속주택 세금 상식

취득세 ▶ 상속주택은 취득세율이 대체로 낮다. 일반적으로 주택을 매수해 취득하는 경우 1주택자라면 1.1~3.5%, 다주택자는 8.4~13.4%의 취득세율이 적용된다. 무상취득(증여)의 경우 3.8%(다주택자는 13.4%)를 취득세로 내야 한다. 하지만 상속주택의 취득세율은 3.16%, 상속인이 무주택자라면 0.96%에 불과하다.

종부세 ▶ 상속인이 여러 명이라면 공동 소유 지분을 조정해 종합부동산세 부담을 덜 수 있다. 세법에서는 종합부동산세 부과 시 상속주택의 소유 지분이 20% 이하면서 소유 지분의 기준시가가 3억 원 이하면 주택 수에 포함하지 않는다.

동거봉양 ▶ 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택을 보유하면 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다.