6.27 부동산 대책, 핵심과 투자 전략 점검

정부가 지난 6월 27일 가계 부채 관리 강화 방안을 발표했다. 다음 날 바로 시행된 이번 대책은 무리하게 빚내서 집 사지 말라는 강력한 신호를 담고 있다. 앞서 토지거래허가제 해제와 재지정이 쏘아 올린 공은 금리 인하와 맞물려 서울 아파트 매매가를 끌어올렸다. 이에 따라 가계부채가 빠르게 증가하자 정부는 강도 높은 규제 카드를 꺼낸 것으로 해석된다. 향후 투자 방향을 정하거나 자녀의 내 집 마련을 돕기 위해, 이번 대책의 핵심 내용은 무엇인지 살펴보자.

주요 핵심 사항(2025.6.28 시행)

서울ㆍ인천ㆍ경기 등 수도권 및 규제지역을 대상으로 아래 사항이 적용된다.

-주택담보대출 한도 최대 6억 원으로 제한

-6개월 이내에 전입 필수(주택담보대출을 받아 집을 매수한 경우)

-다주택자 주택담보대출 전면 금지(모든 금융권에 적용)

-1주택자는 6개월 내 기존 주택 처분 조건부 주택담보대출만 허용

-주택담보대출 만기 최장 30년으로 제한

-소유권 이전 조건부 전세대출 금지ㆍ전세대출 보증비율 80%로 축소

-생애 최초 구입 주택담보대출비율(LTV) 70%로 축소ㆍ 6개월 이내 전입 의무

-디딤돌ㆍ버팀목 등 정책금융 대출 한도 축소 등

전세 활용한 갭투자, 사실상 차단

이번 대책으로 ‘소유권 이전 조건부 전세 대출’이 금지되면서, 전세보증금을 활용한 갭투자는 사실상 불가능해졌다. 서울 강남 3구, 용산구 등 고가 아파트를 대상으로 한 대출 제한 조치로 보이지만, 실제로는 현금 부자에게 더 유리해지고 실수요자는 제약이 커졌다는 지적도 나온다. 공급이 부족한 상황에서 분양 계획이 미뤄지는 사례도 예상되며, 서울 아파트 시장은 일시적으로 혼란 속 관망세로 전환된 모습이다.

규제는 시작일 뿐… 추가 대책 가능성

이재명 대통령은 지난 3일 취임 첫 기자회견에서 향후 집값이 진정되지 않으면 다른 규제 카드가 나올 수 있다고 밝혔다. 이에 따라 토지거래허가구역 확대 지정, 신규 규제지역 지정 등이 추진될 수 있다는 전망이 나온다. 또 내년 5월 9일까지 적용되는 다주택자 양도세 중과 유예가 예정대로 종료되면 조정 대상 지역의 2주택자는 현재보다 20%포인트 더 높은 세율로 양도소득세를 부담하게 된다.

자녀 증여ㆍ상속 시 유의할 점

정부는 2028년부터 상속세 과세 기준을 전체 유산이 아닌 개인이 물려받는 금액으로 전환하는 방안을 추진 중이다. ‘유산취득세 도입 방안’을 발표한 만큼, 법 개정 시 공제 범위가 확대되어 상속세 부담이 줄어들 것으로 기대된다.

한편, 자녀가 주택을 구입할 때 대출 한도 최대 6억 원을 초과하는 자금을 부모가 지원하는 경우, 증여 부분을 꼼꼼히 계산하고 대비해야 한다. 자금계획서에 따른 자금 출처 조사가 매우 까다로워졌으므로 개인 채무도 명확히 소명할 수 있도록 준비해야 한다. 또 증여세를 내기 위한 재원 마련 계획도 필요하다.

☝️쓸모 있는 TIP

자녀의 주택 마련을 고민 중이라면, 신혼부부 특별공급, 공공 분양, 저리의 청년 주택 드림 청약 등 실제 활용 가능한 제도부터 검토하는 것이 좋다.

투자를 고려하는 경우, 수도권에서 아파트를 대출로 추가 매입하기는 어렵다. 반면, 오피스텔은 준주택으로 분류돼 대출 규제를 받지 않아 반사이익이 기대되며, 빌라는 수도권 공시가격 5억 원 이하(면적 85m² 이하)에 한 해 청약 시 무주택으로 인정받는다. 서울 신통 기획(신속 통합기획) 지구 비아파트 매물은 중장기 투자 관점에서 신중히 접근해 볼 만하다.