과밀억제권역 신축·증축 시 취득세 중과 해법은?

법인이 과밀억제권역 내에서 부동산을 취득하는 경우, 취득세 중과세가 적용돼 상당한 세 부담이 발생할 수 있다. 이를 간과할 경우 예상치 못한 취득세 부담으로 인해 난처한 상황이 발생할 수 있다.

(어도비 스톡)

이와 관련된 취득세 중과세 규정은 지방세법 제13조에서 크게 세 가지로 나뉜다. 첫째, 과밀억제권역 내에서 법인이 본점용 부동산을 신축하거나 증축하여 취득하는 경우다. 둘째, 대도시 내에서 법인을 설립하거나 지점을 설치하거나, 대도시 밖에서 대도시로 본점 또는 지점을 이전하면서 부동산을 취득하는 경우, 그리고 설립·설치 이후 5년 이내에 취득하는 모든 부동산에 적용되는 규정이다. 셋째, 첫 번째와 두 번째 규정이 동시에 적용되는 취득세 중과세다. 이번 글에서는 첫 번째 규정에 대해 살펴보고, 다음 호에서 나머지 규정들을 다루고자 한다.

과밀억제권역은 인구·산업이 지나치게 집중됐거나 집중될 우려가 있어 이전·정비할 필요가 있는 지역이다. 지방세법 제13조 제1항에 따르면, 법인이 과밀억제권역 내에서 신축 또는 증축하여 취득하는 본점용 건축물 및 그 부속토지에 대해서는 취득세가 중과세된다. 신축·증축 부동산의 일반 취득세율은 2.8%지만, 이 경우 취득세 중과세율은 6.8%에 이른다. 구체적으로 취득세 중과세율은 신축·증축에 따른 일반 취득세율 2.8%에 중과기준세율 2%의 두 배가 더해져 계산된다. 이에 더해 농어촌특별세와 지방교육세까지 고려하면, 세율 차이는 다음과 같다. 신축등 일반취득은 3.16%(취득세 2.8%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.16%)이지만, 중과적용은 7.16%(취득세 6.8%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.16%)로 증가한다.(농어촌특별세와 지방교육세는 중과세되지 않는다.)

이러한 취득세 중과세 규정을 적용할 때 다음의 세 가지 주요 포인트를 확인해야 한다. 첫째, 과밀억제권역 범위를 반드시 확인해야 한다. 서울시 및 인천,경기 일부지역으로 수도권정비계획법 시행령 [별표 1]에서 규정하고 있다.

둘째, 본점의 의미다. 본점은 법인의 주된 기능을 수행하는 장소로, 법인의 중추적인 의사결정이 이루어지는 곳이다. 이 개념은 추상적일 수 있으나, 이를 좀 더 명확히 이해하기 위해서는 본점의 반대 개념인 지점을 정의하는 것이 중요하다. 지점의 정의는 지방세법 시행규칙 제6조에 규정되어 있다. 지점이란 본점과는 별도로 부가가치세법 등에 따른 사업자등록 대상이 되는 사업을 영위하는 사업장으로서, 독립된 인적·물적 설비를 갖추고 지속적으로 사업이 행해지는 장소를 의미한다. 사업자등록이 되지 않은 경우에도 부가가치세법 등에 따라 사업자등록 대상이 되는 사업장은 지점으로 볼 수 있다. 그러나 사업자등록을 통해 지점임을 입증하는 것이 좀 더 명확한 방법일 것이다. 또한 해당 건축물의 전부 또는 일부를 제3자에게 임대하는 경우, 그 임대 면적에 대해서는 본점 사용 목적으로 보지 않기 때문에 지방세법 제13조 제1항에 따른 취득세 중과세가 적용되지 않는다. 본점 사용 목적의 건물 면적 중 기숙사, 합숙소, 사택, 연수시설, 체육시설 등도 중과세 대상에서 제외된다.

셋째, 신축과 증축의 의미다. 지방세법 제13조 제1항에 따라 본점용으로 신축하거나 증축한 건축물 및 그 부속토지가 취득세 중과세 대상이 되며, 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하는 경우에도, 그 신축 건물과 부속토지 모두 중과세 대상이 된다. 하지만 매매로 취득하는 부동산은 해당 규정에 의한 중과세 대상이 아니다.

사례

A법인은 서울에 설립된 법인으로, 임차한 건물을 본점 소재지로 하여 5년 이상 사업을 지속해왔다. 이후 A법인은 서울에서 토지를 매매로 취득하여 건물을 신축했다. 이때 이 건물 전체를 본점목적으로 사용할 경우와 일부를 지점으로 사용하는 경우, 취득세 부담에 차이가 발생한다. 토지 매매 취득가액은 70억 원, 건물 신축 취득가액은 38억 원이라고 가정하자.

(1) 건물 전체를 법인의 본점 사용 목적으로 취득한 경우

건물 전체 및 그 부속토지 모두가 지방세법 제13조 제1항에 의한 취득세 중과세 대상이 된다. 이때 적용되는 세율에 따라 취득세는 중과세 적용으로 7억 3440만 원(108억 원 X 6.8%), 농어촌특별세는 2160만 원(108억 원 X 0.2%), 지방교육세는 1728만 원(108억 원 X 0.16%)이며, 총 부담세액은 7억 7328만 원이 된다.

결론적으로 (1)번과 (2)번의 세부담 차이는 2억 1600만 원에 달한다. 이는 과밀억제권역 내에서 법인의 본점용 부동산을 신축하거나 증축할 때, 취득세 중과세 규정을 충분히 이해하고 사전에 대비하는 것이 얼마나 중요한지 보여준다.