대도시 법인ㆍ지점 설립 시, 부동산 취득 중과세 피하려면

지난 호 ‘과밀억제권역 내 법인의 본점용 부동산 신축·증축 취득세 중과’ (지방세법 13조 ①항)에 이어 이번 호에서는 ‘대도시 내 법인 설립, 지점 설치와 법인·지점의 대도시 내 전입 시 취득세 중과’ (지방세법 13조 ②항)에 대해 알아보도록 하겠다. 두 규정은 각각 별개로 적용되는 규정이며, 두 개가 중복하여 적용될 수도 있다.

대도시 부동산 취득 중과세 적용

대도시 내에서 법인을 설립하거나 지점을 설치하는 경우와 법인의 본점·지점을 대도시 밖에서 대도시로 전입함에 따라 대도시의 부동산을 취득하는 경우에는 취득세가 중과세된다. 매매 취득(승계 취득)의 경우 일반 취득세율은 4%지만, 이 경우 취득세 중과세율은 8%이므로 2배의 높은 취득세 부담이 발생한다. 여기에 농어촌특별세와 지방교육세까지 함께 고려하면 세율 차이는 아래 표와 같다.

대도시는 수도권정비계획법 시행령별표1에 의하면, 과밀억제권역에서 산업단지를 제외한 지역이다. 과밀억제권역은 서울시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시 전체 지역과 인천광역시(강화군, 옹진군, 인천경제자유구역, 남동국가산업단지 및 기타 일부 지역 제외), 남양주시(호평동, 평내동 등 일부 지역 제외), 시흥시(반원특수지역 제외)로 지정되어 있으며, 이 지역 중 산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률에 따른 산업단지 지역을 제외한 지역이 대도시다.

사업자 없어도 ‘지점’ 간주되기도

대도시 내 법인 설립, 지점 설치, 법인 및 지점의 대도시 전입·이전에 따라 법인이 본점 또는 지점 사용 목적으로 취득하는 부동산이 취득세 중과세 대상이 된다. 이 경우 지점은 지방세법 시행규칙 6조에 정의가 규정되어 있다. 지점이란 본점과는 별도의 부가가치세법 등에 따른 사업자등록 대상이 되는 사업을 영위하는 사업장으로서 독립된 인적·물적 설비를 갖추고 계속하여 사업(영업 등)이 이루어지는 장소다. 사실상 사업자등록이 안 된 경우에도 부가가치세법 등에 따라 사업자등록 대상이 되는 사업장이면 지점에 해당된다. 단, 보관만 하는 보관창고와 물품의 적재와 반출만을 하는 하치장은 지점에 해당하지 않는다.

대도시 내 법인 설립, 지점 설치, 법인 및 지점의 대도시 내 전입 이후 법인이 5년 이내에 취득하는 업무용, 비업무용, 사업용, 비사업용의 모든 부동산 취득에 대해서도 취득세 중과세가 적용된다. 설립, 설치, 전입 이후 5년 이내에 법인이 취득하는 모든 부동산이 취득세 중과세 대상으로 과세 대상 자산 범위가 확대 적용된다. 설립, 설치, 전입의 기준일은 법인 설립은 설립 등기일이고, 지점 설치는 사실상 지점 설치일이며, 대도시 전입은 사실상 전입일이다.

중과 예외 적용 일반적으로는 어려워

대도시 설치가 불가피하다고 판단되는 업종의 직접 사용 목적 부동산 취득에 대해서는 취득세 중과세를 적용하지 않는다. 사회기반시설에 대한 민간투자법, 유통산업발전법, 의료법, 방송법, 공연법, 과학관 설립에 관한 법률 등 특정법에 근거한 공익성 목적의 부동산 취득이 아닌 일반적인 경우에는 예외 규정을 적용 받기 어렵다. 예외 규정을 적용받는 경우에도 일정 기간 미사용하거나, 업종전환 등의 사유가 발생하는 경우에는 취득세 중과세가 추징된다.

취득 시기에 따른 과세 차이 사례

A법인은 서울에 설립되어 사업을 계속한 지 5년 미만이며, 서울의 토지·건물을 매매로 취득해(토지 매매 취득가액 70억, 건물 매매 취득가액 38억, 총 취득가액 108억) 절반은 본점용으로 사용하고, 절반은 임대용으로 사용하려고 한다. 이 경우 법인 설립일로부터 5년 경과 후 매매로 취득한 경우와 취득세 부담을 비교하면 다음과 같다.

만약 법인 설립일로부터 5년 미만 경과 후 부동산을 취득하는 경우 법인이 취득하는 모든 부동산에 대한 취득세는 취득세 중과세가 적용되므로, 취득세는 중과세 8.64억 원(108억 × 8%), 농어촌특별세 0.216억 원(108억 × 0.2%), 지방교육세 1.296억 원(108억 × 1.2%)이며, 총 부담세액은 10.152억 원이 된다.

설립일로부터 5년 경과 후 부동산을 취득하면 부담이 줄어든다. 취득세 중과세가 적용되지 않고 일반 취득세가 적용되므로, 취득세 4.32억 원(108억 × 4%), 농어촌특별세 0.216억 원(108억 × 0.2%), 지방교육세 0.432억 원(108억 × 0.4%)이며, 총 부담세액은 4.968억 원이 예상된다. 결국 세부담 차이는 5.184억원이 발생한다.

이처럼 법인의 부동산 취득은 시기에 따라 몇 개월 차이로 인해 수억 원의 취득세 부담이 가중될 수도 있으니, 취득세 중과세 규정을 잘 살펴보아야 한다.