[세무 가이드] 조정대상 지역인지부터 확인
부동산을 팔 때 가장 많이 듣는 질문은 “2년 이상 살아야 세금이 안 나오는 거죠?”라는 말이다. 얼핏 들으면 단순한 규칙처럼 보이지만, 실은 제도에 따라 적용 기준이 크게 다르다. 특히 1세대 1주택자의 경우, 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제라는 두 가지 혜택에서 ‘2년 이상 거주’ 요건이 다르게 적용되기 때문에 정확한 이해가 중요하다.
먼저 ‘1세대 1주택 비과세’ 혜택을 살펴보자. 이 제도는 원칙적으로 보유기간이 2년 이상이고, 해당 주택이 미등기 자산이 아니며, 양도가액이 12억원 이하일 경우 전액 비과세를 적용받는다. 하지만 여기에 한 가지 중요한 단서가 붙는다. 바로 ‘조정대상지역에서 주택을 취득한 경우’에는 2년 이상 거주 요건이 추가된다는 점이다.
조정대상지역 여부 확인해야
조정대상지역은 주택시장 과열을 막기 위해 정부가 지정한 지역으로, 이곳에서 주택을 취득한 경우 실거주 요건을 강화하는 것이 원칙이다. 대표적으로 서울 전 지역은 2017년 8월 3일 조정대상지역으로 묶였고, 이후 일부 지역이 해제되기도 했다. 따라서 주택을 언제 샀는지, 그때 해당 지역이 조정대상지역이었는지 따지는 것이 핵심이다.
예를 들어 2017년 8월 3일 이전에 서울에서 주택을 취득했다면 조정대상지역 지정 전에 샀기 때문에 2년 이상 거주 요건이 면제된다. 또 취득 계약일이 8월 2일 이전이고, 계약금을 납부했다는 사실이 서류로 확인되면 이 역시 면제 대상이다. 정리하면 조정대상지역 여부와 주택 취득 시점을 함께 고려해야 비과세 혜택의 실거주 요건이 필요한지 여부를 알 수 있다.
반면 장기보유특별공제는 사정이 다르다. 이 제도는 주택을 오래 보유하고 실거주한 사람에게 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 혜택이다. 이 공제는 보유기간과 거주기간을 각각 따로 계산해 합산하는 구조로, 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 단, 이때는 조정대상지역 여부와 상관없이 ‘무조건’ 2년 이상 거주해야 최대 혜택을 받을 수 있다. 취득 시기가 아무리 오래전이더라도 거주하지 않았다면 공제율은 일반 보유 기준으로 제한된다. 그 결과 최대 80% 공제가 아닌, 보유기간에 따른 일반 공제율만 적용된다.
여기에 절세를 위해서는 하나 더 확인해야 한다. 꼭 따져봐야 할 부분은 다음 2편 <아파트 양도 세금, 거주 여부가 중요한 이유>에서 소개한다.
