‘부모 토지 위 자녀 건물’ 양도 시 알아야 할 세무 포인트

부모가 토지를 소유하고, 그 토지 위에 자식이 건물을 소유하며 건물 임대 관리와 임대 매출을 하고, 자식이 부모에게 토지 사용료를 지급하는 경우가 종종 있다. 부동산 임대업 관리 업무는 챙겨야 할 일이 많다. 아버지가 소유 중인 건물•토지 중 재산적 가치가 적은 건물을 자식에게 증여하고, 자식이 건물 임대차 관리를 모두 맡아 처리하여 부모의 번거로움을 덜어주며, 임대 매출을 하면서 부모에게 적정 토지 사용료를 지급한다. 자식이 모든 부동산 임대 관리 업무를 처리하니 부모 입장에선 편하다.

이렇게 부모가 토지를 소유하고 자식이 건물을 소유하면서, 이후 토지·건물을 제3자에게 일괄 양도하는 경우에는 반드시 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분한 금액으로 토지와 건물의 양도가액을 산정해야 한다. 부모가 자식에게 많은 이익을 주고자 건물가액을 시가보다 높게 책정하여 자식 소유 건물의 양도가액을 높여주고, 본인 토지 양도가는 상대적으로 낮게 책정하여 부동산 양도 거래를 하는 경우가 있다. 이럴 때는 건물 양도가액이 시가를 초과하는 금액은 부모가 자식에게 증여한 것으로 보아 증여세가 부과되고, 해당 시가 금액으로 건물・토지 양도소득세를 수정해야 하는 경우가 발생할 수 있다.

이러한 내용을 모르고 시가와 차이 나게 거래한 후 국세청으로부터 소명 요청을 받는 경우에는 자식에게 증여세(가산세 포함)가 과세되고, 처음 신고한 양도세에 대해 부모는 수정 신고로 추가 납부하고, 자식은 경정 청구로 환급받게 돼 전체적으로 세부담이 추가적으로 발생한다.

딸의 이익을 원했던 실제 사례

아버지 A는 건물과 건물 부수 토지를 오래전부터 소유하고 있었으며, 6년 전 딸 B에게 건물을 증여했다. 6년 전 건물은 기준시가 4억으로 증여 재산 평가하여 딸 B는 증여세를 신고 납부했다. 이후 6년이 지난 현재 아버지와 딸은 각각 소유하고 있는 토지・건물을 일괄하여 300억에 제3자에게 양도하기로 계약서를 작성했는데, 하나의 계약서에 아버지 토지 280억, 딸 건물 20억에 제3자에게 양도하기로 계약했다. 이후 아버지와 딸은 계약서에 근거하여 제3자로부터 280억과 20억을 모두 지급받았다. 당초 아버지는 이번 토지・건물 양도 거래를 통해 딸의 건물 가격을 높게 설정하여 딸이 더 큰 이익을 볼 수 있기를 원했다.

국세청 입장 “사실상 증여”

국세청 담당 조사관은 아버지와 딸이 건물을 각각 개별 소유하고 있더라도 이 거래는 제3자에게 토지・건물을 일괄 양도하는 계약이고, 같은 날 같은 시간에 제3자로부터 잔금을 지급받고 같은 날 같은 시간에 제3자에게 토지・건물 부동산 전체에 대한 소유권이 이전됐으므로, 이 거래는 아버지 토지 거래, 딸 건물 거래를 각각의 거래로 볼 수 없다고 본다. 따라서 토지와 건물을 제3자에게 함께 양도하는 거래로 봐야 하므로, 전체 거래금액 300억을 토지 기준시가와 건물 기준시가 비율로 안분한 가액이 적정한 거래금액이라고 말한다. 기준시가 비율에 따라 안분된 가액이 건물은 10억이고, 토지는 290억이 되므로 결국 아버지가 딸에게 10억을 증여한 것으로 봐야한다. 따라서 딸이 처음 건물 양도가액 20억으로 양도세 신고한 것과 아버지가 토지 양도가액 280억으로 양도세 신고한 것은 각각 양도가액 10억, 290억으로 수정 신고해야 한다.

결국 토지・건물 양도세를 재계산

이 사례는 건물 가액이 시가 10억과 실제 양도가 20억으로 30/100 이상 차이 나므로 계약서상의 건물 가액이 불분명한 것으로 보고, 전체 300억에 대해 토지와 건물의 기준시가로 안분한 가액을 적정가액으로 확정했다. 따라서 그 차이 나는 부분에 대해 증여세를 부담하고, 안분한 가액을 기준으로 토지・건물 양도세를 재계산해야 하는 대상에 해당된다

결국 딸은 10억에 대해 증여세를 부담해야 하고, 아버지와 딸은 처음 신고한 양도세를 수정 재계산하여 양도세를 추가 납부(환급)할 수밖에 없어서, 예상치 못한 많은 추가 세부담이 발생한다.

부녀간 명확한 거래 사유 아쉬워

아버지 A와 딸 B가 토지・건물을 제3자에게 일괄 양도했더라도, 기준시가로 안분한 가액과 실제 거래가액의 차이가 30% 미만이라면 과세되지 않을 수도 있을까? 만약 아버지 A와 딸 B가 토지・건물을 모두 양도하려고 할 때 부득이한 사유로 아버지 A는 제3자와 토지 부분에 대한 별도 협상 및 거래 계약을 할 수밖에 없는 상황에서 계약금과 잔금을 지급받고 토지에 대한 소유권 이전 등기를 완료하고, 아버지 A와는 별도로 딸 B는 부득이하게 일정 기간 경과 후 제3자와 건물 부분에 대한 별도 협상 및 거래 계약을 할 수밖에 없었고 별도의 계약금과 잔금을 지급한 후 건물에 대한 소유권 이전 등기를 완료한다면, 그리고 아버지 A와 딸 B의 거래가 각각 별개의 거래로 진행될 수밖에 없었던 명확한 사유가 있었다면, 이 사례와는 다른 결과가 나올 수도 있을 것이다. 토지・건물을 함께 양도하는 경우에 해당하지 않는다면, 300억을 토지와 건물의 기준시가로 안분하지 않고 각각 개별 거래로 보아 양수자와의 협의로 결정된 건물 20억, 토지 280억을 각각 적정한 가액으로 인정받을 수 있지 않을까 생각해볼 수 있다.