[설익은 전월세대책]임대차시장 대혼란

서울과 지방에서 주택을 보유 중인 박모(55)씨는 서울의 아파트를 전세에서 월세로 전환하려다 최근 생각을 바꿨다. 3억원에 전세를 주고 있던 서울 아파트를 월세로 돌리려고 했지만 지난달 26일 정부가 발표한 ‘임대차시장 선진화 방안’을 본 후 전세를 더 올려 받는 쪽으로 방향을 틀기로 했다. 월세 소득에 대한 세 부담을 지고 싶지 않아서다.

정부가 내놓은 임대차시장 선진화 방안이 되레 민간 주택임대차 시장을 위축시킬 수 있다는 목소리가 크다. 정부의 이번 대책이 사실상 ‘전세수요 축소, 월세ㆍ매매수요 확대’를 목표로 하고 있긴 하나, 세금부담을 느낀 다주택자들이 임대주택을 매도하거나 주택시장 유입을 꺼리게 할 수 있기 때문이다.

실제 대책이 나온 지 일주일도 채 안돼 임대인들은 ‘세금폭탄’ 우려에 월세를 전세임대로 다시 돌리거나, 아예 주택을 매도하고 임대시장에서 철수하려는 모습까지 포착되고 있다. 민간 임대주택 시장 활성화를 통한 임대주택공급 확대는커녕 되레 위축시키는 결과를 낳고 있는 셈이다.

이는 월세 임대수익이 시중 은행금리보다 낫다고는 하지만, 소득 노출에 따른 세금부담이 늘어나면서 주택임대시장에 대한 매력이 떨어질 것으로 예상되기 때문이다. 무엇보다 정부가 준공공임대주택에 등록할 경우 재산세와 소득세에 대한 세제혜택 폭을 확대하는 당근을 제시했으나 소득노출과 과세라는 채찍이 더 크고 매섭게 다가오기 때문이다.

이에 지난 5일 정부가 임대시장 선진화 방안 보완대책을 발표했지만 집주인 등 시장 공포를 잠재우긴 역부족이라는 얘기가 벌써부터 나온다. 시장은 소규모 월세 소득자의 과세 2년 유예가 아닌 앞으로 과세한다는 내용을 핵심으로 받아들일 가능성이 커 시장의 심리적 충격을 해소하기에 역부족이라는 분석이다.

한 부동산 전문가는 “소득원이 노출되는 영세 집주인들에겐 2·26 전월세 대책 자체가 일종의 세무조사 선언처럼 들렸을 것”이라며 “어찌됐건 임대사업자 부담이 커졌다. 임대등록제를 의무화하지 않았지만 확정일자 자료를 수집하고 월세입자들이 세액공제 신청을 시작하면 자신의 월세 수입이 노출되고 과세 부담이 생기기 때문에 그 부담을 세입자에게 전가할 수 있다”고 말했다.

이밖에도 월세 소득을 낮추려고 계약서 상의 월세를 낮춰 신고하거나 이면계약이 성행하는 등 임대시장의 음성화를 부추길 것이라는 지적도 벌써부터 나온다.

주택임대시장이 수익도 그리 크지 않은 상황이어서 세금부담은 더욱 크게 다가올 수밖에 없다.

부동산114에 따르면 지난해 말 기준 전국 오피스텔 임대수익률(이하 세전)은 평균 연 5.88% 수준이다. 서울의 경우 평균 연 5.43%수준까지 더 떨어진다. FR인베스트먼트가 조사한 지난해 말 서울지역 도시형생활주택 임대수익률은 연평균 4.29% 수준으로 더 낮다. 이런 상황에서 세금부담이 늘어나면 수익률은 더 떨어진다. 현재 시중 예금금리가 3% 전후임을 감안하면 매력적인 시장은 아니

다.

이에 반해 정부의 월세 소득세 공제 혜택을 보는 세입자는 많지 않다는 지적이다. 소득이 낮아 세금을 내지 않는 과세 미달자들은 아무리 월세를 많이 내도 돌려받을 세금이 없기 때문이다. 국세청의 ‘2013년 국세통계연보’를 보면 2012년 4인 가족 기준으로 연간 소득 2064만원 미만이면 과세 미달자로 분류되는데, 전체 근로소득자 1577만명 중 516만명(33％)에 이른다.

전문가들은 따라서 ‘더 나아간’ 정부의 대책이나 개선점이 필요한 시점이라고 강조한다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “집주인들의 공포를 잠재우려면 향후 비용인정 비율이 완화되는 분리과세 대상을 3주택자. 연 임대소득 3000만원 이하 등으로 확대할 필요성이 있다”고 말했다.