부모 집에 사는 자녀, 증여세 어떻게?

62세 권 씨는 서울시 강남구와 경기도 의정부시에 아파트를 각각 1채씩 보유한 다주택자다. 의정부로 이사를 앞둔 권 씨는 강남의 아파트를 아들에게 증여하려 했지만, 증여세와 취득세가 부담스러웠다. 결국 그는 아들이 경제적인 능력을 갖출 때까지 집을 무상 임대해주기로 했다. 권 씨는 증여세 납부를 피할 수 있을까?

상속세 및 증여세법(상증세법)에서는 타인의 주택을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우, 그 이익에 상당하는 금액을 ‘증여재산가액’으로 하여 무상으로 사용한 사람에게 증여세를 매긴다. 따라서 권 씨 아들이 부모의 주택을 공짜로 사용하면, 사실상 부모에게 지급하지 않은 월세만큼 이익을 얻으므로 증여세 납부 의무가 있다. 월세액에 해당하는 이익을 부동산 소유주로부터 증여받은 것으로 보기 때문이다. 다만 부모가 거주 중인 집에 자녀가 함께 살 때는 증여세가 부과되지 않는다.

부동산 가격에 따라 달라지는 증여세

그렇다면 주택을 무상으로 사용했을 때 발생하는 이익은 어떻게 계산할까? 부동산 무상사용이익은 무상으로 사용한 날부터 5년 단위로 계산한다. 시작점에서 미리 증여세를 내야 하는 것이다. 부동산가액(상증세법상 시가)의 2%를 매년 적정 임대료로 보고, 5년간 임대료의 10%를 현재가치로 환산한다. 만약 5년 후에도 해당 부동산을 공짜로 사용하고 있다면 5년 되는 날의 다음 날 새로 증여받은 것으로 여겨 다시 부동산 무상사용이익을 계산한다. 해당 기간 부동산 가치가 올랐다면 내야 하는 증여세 역시 5년마다 늘어나게 된다.

증여세는 무상사용이익이 1억 원 미만이면 과세되지 않는다. 5년간 사용이익을 현재가치로 환산한 금액이 1억 원을 넘느냐 넘지 않느냐에 따라 증여세 과세 여부가 정해지는 것이다. 권 씨 명의의 강남 아파트가 시가 13억 원이라고 가정해보자. 아들이 무상으로 홀로 거주하면 증여재산가액은 약 9856만 원으로 1억 원을 넘지 않는다. 결과적으로 13억 원 이하의 주택이라면 무상으로 사용해도 무방하다.

여러 명이 부동산을 무상으로 사용하고 각 부동산 사용자의 실제 사용 면적이 분명하지 않을 때는 해당 부동산 사용자들이 각각 같은 면적을 사용한 것으로 봐야 한다. 이런 상황에서는 대표 사용자가 지정되는데, 이는 해당 부동산 사용자 중 부동산 소유자와 최근친인 사람이다.

일정 금액 이상 거래해야

부모 소유의 집에 아예 공짜로 사는 건 마음에 걸리다 보니 임대료를 아주 적게나마 납부하는 이른바 ‘다운(저가) 임차’를 하는 자녀들도 있다. 하지만 임대료를 주고받더라도 시가보다 상당히 낮은 금액으로 거래한다면 그 차액에 대한 증여세를 피하기 힘들다. 현행 상증세법상 저가 임차를 통한 이익도 일종의 증여로 규정하기 때문이다. 부동산 저가 임차는 적정 임대료(시가)와 부모에게 지급한 금액의 차액이 1년 기준 1000만 원 이상일 때 세금을 낸다. 다만 적정 임대료와 실제 지급한 임대료의 차액이 적정 임대료의 30% 미만이면 과세되지 않는다.

다시 말해 시가 약 13억 원 이하의 주택이라면 무상 임대 시 증여세를 걱정하지 않아도 된다. 그러나 시가 약 13억 원을 넘는 주택이라면 주변의 임대료 시세를 고려해 시가의 70% 이상 범위에서 부모와 자식 간 임대료를 주고받아야 증여세가 부과되지 않는다. 특수관계자 간 거래는 과세 관청에서 주의 깊게 살펴보고 있으므로 임대차 계약서를 사전에 마련하는 것도 방법이다. 더불어 부동산을 무상으로 빌려준 부모가 사업자라면 추가로 세금을 내야 한다. 사업자가 본인 소유의 부동산을 특수관계인에게 무상으로 제공해 소득을 부당하게 줄이는 것으로 판단돼 이에 대한 소득세가 부과되기 때문이다. 임차료를 내지 않고 아버지가 소유한 상가를 카페나 사무실로 쓰는 경우 등이 이에 해당한다.