美 시니어주거 ‘실적 파란불’… ‘운영 능력’이 승부처

(어도비 스톡)

미국 시니어주거 시장이 베이비부머 세대의 본격적인 고령화와 신규 공급 부족에 힘입어 가파른 실적 상승세를 타고 있다. 입주율과 이용료가 동시에 오르면서 시설 운영수익이 빠르게 늘어나는 추세다. 특히 건물을 소유해 임대료만 받던 전통적인 부동산 투자 방식에서 벗어나, 전문 운영사와 손잡고 시설의 서비스 품질과 운영 효율을 높이는 ‘운영 역량’이 기업 간 실적 격차를 가르는 핵심 변수로 떠올랐다.

10일 미국에 본사를 둔 주요 시니어주거·돌봄시설 투자 및 운영기업 10곳(영국·캐나다 등 해외 자산 보유 기업 포함)의 2026년 3분기 실적을 종합한 결과, 상당수 기업에서 기존 시니어주거시설의 순영업소득(NOI·시설 매출에서 운영비용을 뺀 실제 수익)이 전년 동기 대비 두 자릿수 증가를 기록했다.

공급 부족에 ‘고정비 레버리지 효과’ 본격화

이번 실적에서 가장 두드러진 특징은 매출 증가율보다 영업수익(NOI) 증가율이 훨씬 가파르다는 점이다. 시니어주거시설은 건물 유지관리와 돌봄·서비스 인력 배치 등에 일정한 고정비가 지속적으로 발생한다. 기존 시설의 입주율이 높아지면 매출 증가분에 비해 운영비용이 적게 늘어 수익성이 개선되는 효과가 나타난다. 이번 분기에는 이용료 인상까지 맞물려 NOI가 매출보다 빠르게 증가했다.

실제로 미국 최대 헬스케어 리츠(REITs·부동산투자신탁)인 웰타워(Welltower)의 3분기 시니어주거 운영사업은 동일 시설 기준 매출이 전년 동기 대비 9.1% 증가하는 동안 NOI는 21.0%나 급증했다. 또 다른 대형 리츠인 벤타스(Ventas) 역시 미국 내 동일 시설 입주율이 3.2%포인트 상승해 90%를 넘어섰고, 현금 기준 NOI는 17% 늘었다.

이 같은 호황의 배경에는 만성적인 공급 부족이 자리 잡고 있다. 미국 시니어주거·돌봄 투자연구기관 NIC에 따르면 올해 3분기 미국 주요 31개 시장의 평균 입주율은 90.4%로 21분기 연속 상승 행진을 이어갔다. 반면 고금리와 건축비 상승 여파로 신규 공급을 반영한 주거 유닛 재고 증가율은 전년 동기 대비 0.4%에 그쳤다. 쏟아지는 고령층의 주거 수요를 신규 시설이 따라잡지 못하면서 기존 시설의 몸값과 수익성이 동시에 치솟는 환경이 조성된 것이다.

운영사 교체하고 유휴 공간 개조도 성적에 영향

주목할 대목은 우호적인 시장 환경이 모든 기업에 똑같은 장밋빛 성적표를 안겨주지는 않았다는 점이다. 이번 실적 발표에서 기업들이 공통으로 강조한 핵심 성장 동력은 정교한 이용료 책정과 비용 통제, 그리고 ‘전문 운영회사 관리 역량’이었다.

아메리칸 헬스케어 리츠(AHR)는 3분기 운영형 시니어주거사업(SHOP)의 동일 시설 NOI가 28.2% 증가하며 회사 전체 평균(13.8%)을 크게 앞질렀다. 이들은 지역별 우수 운영회사와 긴밀히 협력해 입주율을 끌어올리고 운영비용을 정밀하게 통제한 결과라고 설명했다. 직접 시설을 운영하는 소니다 시니어리빙(Sonida Senior Living) 역시 동일 시설 입주율이 88.6%로 2.0%포인트 오르고 유닛당 매출이 4.6% 증가하면서 전년 동기 조정 비교치 대비 15.6% 늘었다.

부진한 운영사를 과감히 교체하고 기존 시설의 공간을 재구성하는 전략도 빛을 발했다. 다이버시파이드 헬스케어 트러스트(DHC)는 운영 파트너 교체와 비용 구조 개선에 힘입어 3분기 동일 시설 NOI가 전년 동기 대비 50.4% 급증했고, NOI 이익률도 11.1%에서 15.8%로 뛰었다. 다만 지난해 3분기 운영사 전환 비용에 따른 기저효과가 작용한 덕분으로, 직전 분기와 비교하면 NOI는 7.6% 감소했다.

나아가 DHC는 신규 건설 대신 기존 자산의 활용도를 극대화하는 작업에 착수했다. 시설 13곳 내 유휴·폐쇄 상태인 전문요양 공간을 수요가 높은 독립생활형(IL)·생활지원형(AL)·치매 돌봄 주거공간으로 용도 전환해 약 356개 주거 유닛을 추가 확보하기로 했다. 또한 기존 운영사가 관리하는 시설 76곳에는 2027년부터 새로운 운영계약을 적용해 수익성을 한층 끌어올릴 계획이다.

(AI 편집 이미지)

단순 임대서 ‘운영 수익 공유’로… 인수전 속 엇갈린 희비

기존 시설의 수익성이 입증되자 대형 투자사들은 신규 개발 대신 우량 시설을 사들이는 데 수조 원대 자금을 쏟아붓고 있다. 벤타스는 올해 3분기까지 시니어주거 분야에 약 7조 원을 투자했고, 아메리칸 헬스케어 리츠도 3분기에만 약 2조 2800억 원을 투입했다. 사브라 헬스케어 리츠(Sabra)와 케어트러스트(CareTrust·3분기 약 9961억 원 투자) 등도 미국과 영국의 요양·시니어시설 인수를 대폭 확대했다.

특히 투자 방식의 변화가 눈에 띈다. 오메가 헬스케어 인베스터스(Omega)는 영국 케어홈 30곳의 계약 방식을 기존 고정 임대형에서 ‘운영성과 연동형’으로 전환했다. 부동산을 소유하고 고정 임대료를 받던 방식에서 벗어나 시설 운영성과에 따라 수익과 위험을 함께 부담하는 구조로 투자모델을 확대하고 있는 것이다.

반면 자산 재편 과정이나 입주율 관리에서 주춤하며 시장 호황을 온전히 누리지 못한 기업도 있었다. 미국 최대 시니어주거 운영사 중 하나인 브룩데일 시니어리빙(Brookdale)은 시설 매각과 임대계약 종료 영향으로 3분기 입주자 서비스 매출이 8.7% 감소했다. 비용 통제로 조정 EBITDA(상각전영업이익)는 12.0% 늘렸으나, 3분기 후반 입주율 상승 속도가 예상보다 둔화하면서 연간 실적 전망치를 낮춰 잡았다. 내셔널 헬스 인베스터스(NHI) 역시 매출은 26.3% 늘었지만, 약 7543억 원 규모의 임대 포트폴리오 매각에 따른 임대수익 축소로 리츠의 핵심 현금창출력 지표인 주당 정규화 운영자금(FFO)은 15.2% 감소했다.

이번 미국 주요 10대 기업의 실적은 초고령사회에 진입해 시니어 레지던스 공급 확대를 추진 중인 한국 시장에도 시사하는 바가 크다. 고령인구 증가가 곧바로 모든 사업자의 성공을 담보하지 않으며, 단순한 부동산 개발이나 하드웨어 확장을 넘어 ‘누가, 어떻게 시설을 효율적으로 운영해 입주자의 만족도와 수익성을 동시에 끌어올릴 것인가’ 하는 소프트웨어 역량이 시니어 비즈니스의 성패를 가르고 있기 때문이다.