아파트 양도세, 거주 여부가 중요한 이유

(어도비 스톡)

<아파트 팔때, 2년 이상 살면 세금 안낼까?> 에 이어서

1세대1주택 보유자가 아파트를 매매하는 경우, 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제 두가지 혜택을 챙기는 방법을 알아보자.

여기 실제 사례를 통해 차이를 명확히 짚어보자. 홍길동 씨는 2014년 8월 1일 서울 강남구의 아파트 한 채를 8억 원에 취득했다. 취득 직후 1년간 직접 거주했고, 이후 제3자에게 임대를 주며 보유만 유지한 상태다. 그러다 2025년 5월 1일 해당 아파트를 30억 원에 매도했다.

우선 비과세 여부를 살펴보자. 2017년 8월 3일 이전에 주택을 취득했기 때문에 ‘조정대상지역 거주 요건’은 적용되지 않는다. 따라서 홍 씨는 1세대 1주택, 2년 이상 보유라는 조건만으로 비과세 혜택을 받을 수 있다. 양도차익이 22억이고, 양도가액 30억 원 중 12억 원 초과분인 18억 원에 해당하는 13억 2000만 원의 양도차익에 대해서만 과세된다.

그러나 장기보유특별공제에서는 상황이 달라진다. 그는 해당 아파트에 1년밖에 거주하지 않았기 때문에 2년 거주 요건을 충족하지 못했다. 1세대 1주택으로 2년 이상 거주한 경우가 아니라면, 장기보유특별공제율은 3년 이상(6%)부터 15년 이상(30%)까지 차등 적용된다. 이 기준을 적용하면 보유기간 10년은 20%만 공제 받는다. 과세 대상 양도차익이 13억 2000만 원인 경우 공제액은 2억 6400만 원(20% 일반공제)이 되고, 양도소득금액은 10억 5600만 원이 되어 양도소득세 및 지방소득세는 4억 5000만 원이 된다.

만약 그가 10년 동안 계속 거주했다면 어땠을까. 이 경우 최대 80% 공제를 적용받아 양도차익 13억 2000만 원 중 10억 5600만 원이 공제돼, 양도소득 금액이 2억 6400만 원으로 대폭 줄어든다. 양도소득세 및 지방소득세는 8800만 원으로 떨어진다. 즉 장기보유특별공제 거주 요건 충족 여부 하나만으로도 세금이 3억~4억 원 가까이 차이 나는 셈이다.

이처럼 두 제도는 겉보기에 비슷해 보이지만, 적용 기준이 전혀 다르다. 단지 ‘2년 이상 거주’라는 문구 하나로 같은 방식으로 해석하면 큰 낭패를 볼 수 있다. 특히 장기보유특별공제는 고가주택 보유자일수록 실효성이 큰 만큼, 거주 여부는 철저히 준비해야 한다.

제도의 차이를 정확히 이해하고 내 주택이 어떤 규정과 요건에 해당되어 세금을 줄일 수 있는지 꼼꼼히 따져본다면, 억 단위 세금을 아끼는 일도 그리 먼 이야기가 아니다.

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