부동산 거래에서 모르면 안 되는 두 가지 서류

(어도비 스톡)

대한민국의 모든 부모는 자녀에게 “부동산 거래할 때 사기당하지 않게 조심하고 항상 꼼꼼하게 체크하라”고 당부하면서, 정작 본인이 거래 사고를 당하는 경우가 많다. 나이가 들수록 안정적인 노후를 위해 부동산 투자가 매력적으로 느껴지지만, 눈이 피로하거나 복잡하고 낯선 용어라 서류를 제대로 확인하지 않아 큰 손해를 보는 경우가 많다.

이번 호에서는 부동산 거래의 기본 서류인 ‘등기사항전부증명서’와 ‘토지이용계획확인원’을 살펴보고, 다음 호를 통해 부동산 서류를 파악하고 사기당하지 않는 방법을 알아보려고 한다. 부동산 사기 사건 대부분이 서류 위조나 변조 사례이기 때문이다. 지금부터 눈을 부릅뜨고 부부가 함께 공부해보자. 실제 사례 두 가지를 소개한다.

사례 1 : 60대 중반 어 씨의 ‘숨겨진 빚’

어설픈(65, 가명) 씨는 은퇴 후 안정적인 수익을 기대하며 서울 근교 아파트를 샀다. 가격이 싸서 좋다고 생각했지만, 등기사항전부증명서를 제대로 안 본 것이 화근이었다. 그가 나중에 알게 된 사실은? 이전 주인이 은행에서 5억 원을 대출해 아파트에 ‘근저당권’이 설정돼 있었다는 것. 어 씨는 매매 후 대출 상환 압박에 시달려 매각까지 고민하게 됐다. 만약 등기사항전부증명서(구 등기부등본)에서 권리 설정 부분을 확인했다면 이런 낭패를 피할 수 있었을 것이다. 기본 중의 기본을 놓친 경우다.

사례 2 : 70대 중반 박 씨의 ‘건축 불가’

박대충(75, 가명) 씨는 시골에 작은 주택을 짓고 여유롭게 지내고 싶어 땅을 샀다. 중개업소 말만 믿고 서류를 대충 봤는데, 착공 직전에 토지이용계획확인원을 확인하니 그 땅이 ‘농지’ 용도로 지정돼 주택 건축이 불가능하다고 한다. 결국 땅을 팔아 다시 손해를 봤고, 스트레스까지 받아 몸져누웠다. 용도지역을 미리 봤다면 이런 실수는 없었을 것이다.

부동산의 이력, ‘등기사항전부증명서’

위 사례처럼 부동산 서류 확인은 작은 행동으로 큰 재앙을 막는 열쇠다. 이제 각 서류의 내용, 중점 확인 사항, 발급 방법을 차근차근 알아보도록 하자. 우선 부동산 물건 확인이나 거래할 때 가장 중요한 서류는 ‘등기사항전부증명서’다. 등기사항전부증명서는 흔히 부동산의 소유권과 빚을 확인하는 용도로 사용한다. 하지만 대지 지분이나 기타 소유권 이외의 권리관계도 따로 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 특히 신탁회사로 소유권 명의를 이전한 경우는 번거롭더라도 신탁계약의 내용을 살펴보는 이중 확인이 필수다.

등기사항전부증명서는 부동산의 ‘출생신고서’와 같은 것으로, 이 서류를 통해 누가 주인인지, 어떤 권리나 제한이 붙어 있는지 알 수 있다. 마치 가계부나 은행 통장의 거래 내역처럼 부동산의 과거와 현재를 한눈에 보여주기 때문에, 반드시 내 손으로 직접 발급받아 확인하는 습관을 들이는 것이 좋다.

등기사항전부증명서는 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉜다. 우선 표제부는 부동산의 주소, 면적, 구조 등 물리적 현황을 보여준다. 또 대지권 비율이라고 해서 대지 지분을 알 수 있기 때문에 재개발이나 재건축을 고려해 투자한다면 반드시 확인해야 할 부분이다. 같은 지역의 아파트를 비교한다면 대체로 계단식보다는 복도식, 고층보다는 저층 건물이 대지 지분이 더 많으므로 투자할 때 고려할 사항이 된다.

다음으로는 갑구다. 갑구는 소유권에 관한 사항을 확인할 수 있다. 현재 소유자가 누구인지, 과거에 소유자가 어떻게 바뀌었는지를 알 수 있다. 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등 소유권 제한 조건도 확인할 수 있기 때문에 반드시 눈여겨봐야 하는 부분이다. 갑구의 내용을 살펴보고 계약을 포기하는 경우도 있으니 그 중요성을 잘 인식하고 있어야 한다.

을구는 소유권 이외의 권리관계, 즉 근저당권, 전세권, 임차권 등을 기록한 부분이다. 특히 근저당권 채권최고액을 확인하면 기존 소유자의 채무 현황을 파악할 수 있다. 보통 빌린 돈의 120% 정도를 채권최고액으로 설정하는 것이 일반적이다. 아울러 전세권, 지역권, 지상권 등 소유권 이외의 권리관계도 파악할 수 있다.

등기사항전부증명서는 법원 인터넷등기소 사이트에 접속해서 회원가입 후 주소를 입력하고 발급받으면 된다. 등기사항전부증명서에서 중점적으로 봐야 할 내용을 정리하면 ① 갑구는 현재 소유자가 계약하려는 사람과 일치하는지, ②압류, 가압류, 가처분 등 소유권에 제한을 거는 기록이 있는지 확인해야 한다. ③을구에서는 근저당권이 설정돼 있는지 반드시 확인해야 한다. 근저당은 은행에서 돈을 빌릴 때 설정하는 담보로, 만약 집주인이 빚을 갚지 못하면 그 부동산이 경매로 넘어갈 수 있기 때문이다.

개발 가늠자, ‘토지이용계획확인원’

토지이용계획확인원은 땅의 ‘미래 지도’처럼 용도와 개발 가능성을 확인하는 서류다. 아파트나 오피스텔 같은 대형 공동주택이나 준주택은 일반적으로 토지의 용도까지 확인할 필요가 없지만, 향후 개발할 여지가 있는 일반 토지, 상가건물, 다세대나 다가구 등의 주택이라면 꼭 확인해야 하는 서류다. 해당 주택이 위치한 토지의 용도에 따라 향후 개발 가치가 달라지기 때문이다.

이 서류는 토지의 ‘용도 허가증’과 같은 의미로 보면 된다. 해당 토지에 주택을 지을 수 있는지, 공장을 세울 수 있는지, 농사만 지어야 하는지 등을 알려주기 때문이다. 국토교통부가 관리하며 용도지역(예 : 주거지역), 용도구역(세부 분류), 용도 제한(높이 제한 등)이 주요 내용이다. 우선 중점적으로 봐야 할 부분은 용도지역으로, ‘제1종 일반주거지역’이면 주택 건축이 가능하며, ‘농림지역’이면 건축이 제한된다. 즉 거래하기 전에 주택을 지을 수 있는 땅인지 확인해야 한다.

용도구역은 세부 규제(예 : 녹지보호구역)가 있는지 확인하고, 개발에 제한이 있으면 가치가 떨어진다. 용도 제한은 건물 높이, 용적률(얼마나 크게 지을 수 있는지)을 알 수 있는 항목이다. ‘보전농지’라면 투자가치가 없다고 봐야 한다.

토지이용계획확인원은 국토교통부 ‘토지이음’ 사이트에서 발급 가능하다. 서울은 서울시가 운영하는 ‘부동산 포털’ 사이트가 있고, 그 외 지역에서는 시청이나 군청 홈페이지를 통해 방문 발급하지 않고 조회만 할 수도 있다.

앞선 두 사례자처럼 서류 확인을 소홀히 하면 노후 자금이 한 방에 날아가거나 오랜 기간 묶이는 낭패를 당할 수 있다. 등기사항전부증명서와 토지이용계획확인원은 온라인으로 쉽게 볼 수 있으니, 매번 직접 확인하는 습관을 들이도록 하자. 필요하다면 가족이나 부동산 전문가의 도움을 받되, 최종 결정은 언제나 본인 몫이다. 더 궁금한 점이 있다면 주민센터나 무료 상담 창구를 통해 한 번 더 확인하는 노력을 해야 한다.