"자녀 주거 지원 막혔다" 가계부채관리 강화 대응 전략

(어도비 스톡)

토지거래허가제 일시 해제 이후 주택거래량 증가, 금리 인하 기대감 등으로 4월부터 금융권 가계대출 규모가 늘어나고 있다. 금융위원회는 6월 27일 이러한 추세가 이어진다는 이유로 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표했다. 해당 대책의 내용을 하나씩 정리하면서 시니어에게 미치는 영향을 알아보고, 대한민국 시니어의 부동산 자산관리와 운용 전략을 수립해보자.

반토막 난 가계대출 총량, 대출 어렵다

금융위원회는 ‘가계부채 관리 강화 방안(이하 6.27 대책)’을 통해 금융권 전체의 가계대출 총량 목표를 기존 대비 50%, 정책대출(디딤돌, 보금자리론 등)은 25% 감축하겠다고 밝혔다. 가계부채 증가세를 억제하겠다는 것인데, 노후 생활비나 의료비 대출을 고려하던 이들의 자금조달 경로가 막힐 가능성이 높아졌다.

하나씩 살펴보자. ‘주택담보대출 자율 관리 조치의 전 금융권 확대’ 대책이 있다. 2주택 이상 보유자 및 기존 주택 미처분 1주택자가 추가 주택 매입을 목적으로 하는 주택담보대출(이하 주담대)은 금지(LTV 0%)한다는 내용이다. 이에 따라 향후 자녀의 주거를 지원하려는 목적의 주택 매입이 어려워지고, 기존 부동산을 활용한 레버리지 전략도 제한을 받는다.

‘생활안정자금 목적 주담대 한도 제한’ 대책은 수도권·규제지역 1주택자는 한도를 1억 원으로 제한하고, 2주택 이상 보유자는 아예 대출을 금지한다. 따라서 향후 생활비나 의료비 마련을 위한 주담대가 사실상 불가능하다. 경제적 제약이 발생할 가능성이 높아진다는 뜻이다. 긴급 예비자금의 어느 정도는 수시 인출이 가능한 금융상품으로 확보하는 전략이 필요하다.

‘주담대 만기 30년 제한’ 대책도 있는데, 이는 DSR 우회를 방지하기 위해 수도권·규제지역 내 주담대 대출 만기를 30년으로 제한하는 것이다. 이에 따라 장기 분할 상환으로 상환 부담을 줄이려던 계획에 차질이 생길 수 있다.

‘소유권 이전 조건부 전세대출 금지’ 는 전세보증금을 활용한 갭투자를 차단하기 위해, 매수자가 전세금을 통해 잔금을 납입하는 구조를 금지하는 내용이다. 향후 갭투자를 통한 노후 수익형 부동산 투자전략을 원천 차단하는 효과가 있다. 다양한 고정 수입을 만드는 데 고민이 필요하다.

‘신용대출 한도 연 소득 이내 제한’은 차주별 연 소득 이내로 신용대출 한도를 제한해 레버리지 투자를 차단하는 것이다. 은퇴 후 연 소득이 적은 시니어는 사실상 신용대출이 어렵게 됐다.

‘주담대 여신한도 6억 원으로 제한’하는 대책이 가장 묵직한 의미가 있다. 수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적 주담대 최대 한도를 6억 원으로 제한한 것이다. 따라서 시세가 높은 수도권 부동산 매입 시 자녀 지원 또는 투자 목적의 대출이 어려워진다.

‘생애 최초 주담대 LTV 축소 및 전입 의무 부과’는 생애 최초 주택 구입 시 LTV 80%를 70%로 축소, 6개월 내 전입 의무를 부과한다는 내용이다. 자녀의 주택 구입 시 대출 한도 축소로 부모의 지원 자금 부담이 증가하고, 실거주 요건이 있어 명의 활용 전략도 제한된다.

‘정책대출 한도 축소 및 전세대출 보증 비율 하향’은 디딤돌·버팀목 대출 한도를 축소하고 전세대출 보증 비율을 90%에서 80%로 하향하는 내용이다. 이 역시 시니어들의 저소득 자녀 지원이나 전세자금 대출을 통한 세입자 유치가 어려워진다.

이번 조치는 주택담보대출, 신용대출, 정책대출 등 모든 영역에서 규제를 강화하는 내용을 담고 있으며, 특히 자산 기반으로 노후를 준비하거나 부동산 자산을 운용 중인 중장년층과 노년층에게 큰 영향을 줄 것으로 보인다.

6.27 대책이 시니어에게 미치는 영향

70세 나난감 씨는 서울 송파구에 다가구 주택을 보유하고 있으며, 매월 약 200만 원의 월세 수입이 있다. 하지만 젊을 때 몸 쓰는 일을 많이 해서 여기저기 안 아픈 데가 없다. 주기적으로 의료비를 마련해야 한다. 최근 고관절 수술을 앞두고 있으며, 2000만 원의 추가 자금이 필요하다.

종전 같으면 생활안정자금 목적 주담대를 통해 대출을 받았겠지만, 이번 6.27 대책 시행으로 2주택 이상 보유자는 해당 대출이 금지돼 다른 대안을 찾아야 한다. 기존 임대료 상승 여력을 분석해 재계약할 때 월세 수입을 늘리는 방향으로 유도해야 한다. 또 만약의 경우 일부 지분을 매각하거나 신탁을 활용한 자산 유동화도 필요하다.

65세 황애로 씨는 실거주하는 수도권 아파트 1채가 있는 은퇴자다. 자녀 결혼 지원 목적으로 주택 구입을 돕기 위해 대출을 검토하고 있었다. 그러나 이번 6.27 대책으로 수도권 주택 구입 목적 대출 한도가 6억 원으로 제한되고, 생애 최초 LTV도 축소돼 계획을 변경할 필요가 있다.

자녀에게 현금을 증여하기보다 공유 지분을 증여하거나 전세보증금 대출을 우회하는 활용법과 자산 일부를 매각해 유동화하고 나머지는 임대수익으로 운용하는 방법도 고민 중이다. 또한 주택연금 상품(역모기지)을 통해 고정 수입 확보 가능성도 열어놓고 있으며, 다양한 자산운용 전략을 고민하고 있다.

6.27 대책으로 시니어에게 발생할 법한 사례들이다. 개인마다 상황이 다르기 때문에 일반화하긴 어렵지만, 이번 대책이 중장년과 노년에게 영향을 미칠 부분을 예상해보면 다음과 같다.

첫째, 부동산 자산운용 유동성 축소다. 생활안정자금 목적 대출 한도를 축소하면 보유 주택을 담보로 생활비 마련이나 의료비, 자녀 지원 등의 목적으로 대출을 활용하는 데 제약이 커진다. 특히 수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 경우, 해당 대출 자체가 불가하므로 다주택 은퇴자나 임대사업자의 유동성 확보가 더욱 어렵다. 따라서 금융 등 다른 유동성 확보 자금을 일부 마련해놓는 준비가 필요하겠다.

둘째, 주택 매각 및 교체 수요의 위축이다. 다주택자 추가 주담대 금지로, 기존에 임대수익이나 자산 증식 목적으로 주택을 추가 구입하려던 투자전략이 사실상 봉쇄된다. 1주택자라도 기존 주택을 6개월 내 처분한다는 약정이 있어야만 추가 대출이 가능하다. 매각·교체 수요가 위축될 수밖에 없다. 주담대 한도 6억 원 제한은 고가 주택 매입을 통한 자산 리밸런싱, 상위 지역 이주 등에도 영향을 미친다. 대출을 통한 자금 조달이 어려워져 실질적 선택지가 줄어드는 효과가 있다.

셋째, 임대사업 및 갭투자에 구조 변화가 발생한다. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지로 전세보증금을 활용한 갭투자를 차단한다. 임대사업자거나 갭투자 중인 자산이 있는 경우, 기존 투자 모델의 전면 재검토가 불가피하다. 전세대출 보증 비율 축소는 임차인 수요 위축으로 이어질 수 있으며, 이는 임대수익을 기대하는 시니어에게 공실 리스크나 임대료 하락 압력으로 작용할 수 있다.

넷째, 정책대출 한도 축소 및 LTV 강화가 있다. 정책대출 한도 축소와 생애 최초 LTV 하향은 자녀·손주 세대 지원이나 증여·상속 목적의 주택 구입에도 영향을 미친다. 가족 간 자산 이전이나 부동산 증여 시 대출 활용이 어려워져, 현금 유동성 확보가 중요해진다는 점을 명심해야 한다.

마지막은 금융비용 및 상환 부담 증가다. 대출 만기 30년 제한과 신용대출 한도 축소는 기존 대출의 만기 연장이나 추가 신용대출을 통한 유동성 확보에 제약을 둔다. 은퇴 후 소득이 줄어드는 시니어는 상환 부담이 상대적으로 커질 수밖에 없다.

향후 부동산 자산관리 및 투자전략

그럼 앞으로 부동산 자산관리와 투자전략을 어떻게 세워야 할까? 가장 먼저 고려하고 실천해야 하는 핵심은 보수적 자산관리와 유동성 중심 운용이라고 볼 수 있다.

대출 활용이 어려워진 만큼 부동산 자산의 현금화와 유동성 확보가 최우선 과제다. 기존 주택을 매각해 현금화하거나 지방 등 규제 외 지역의 유휴 부동산을 정리해 생활자금을 마련하는 전략이 필요하다. 생활안정자금 대출 한도 내에서 계획적 운용이 필수적인데, 대출 한도를 초과하는 자금 수요는 사전에 가족과 상의하거나 금융기관과의 상담을 통해 대체 방안을 모색해야 한다.

또 임대사업 구조 재편 및 리스크 관리가 있다. 임대주택을 운영 중이라면 공실 리스크와 임대료 하락에 대비한 보수적 운용이 필요하다. 전세 수요 감소, 보증 비율 축소 등으로 임대수익 안정성이 약화될 수 있다. 임차인 관리와 주택 유지보수에 더욱 신경 써야 하겠다. 다주택을 보유 중일 경우 일부 매각을 통한 포트폴리오 조정이 바람직하다. 규제지역 내 다주택자는 대출 활용이 불가능하므로 비규제지역이나 상업용 부동산 등으로 자산 분산을 고려해볼 수 있다.

가족 간 자산 이전 및 상속 전략 재정비도 시급하다. 정책대출 한도 축소와 LTV 강화로 자녀 세대의 주택 구입 지원이 어려워질 수 있기 때문이다. 이에 따라 현금 증여나 상속 시기 조정, 가족 간 공동명의 등 다양한 방안을 사전에 검토해야 한다. 상속·증여세 부담과 부동산 매각 때 발생하는 양도세 등 세금 이슈도 함께 고려해 자산 이전 계획을 세워야 한다.

대출 상환 및 신용 관리 강화도 필요하다. 기존 대출의 상환 계획을 재점검하고, 만기 연장이나 상환 스케줄을 금융기관과 협의해야 한다. 신용대출 한도 축소로 인해 신용등급 관리와 금융기관과의 신뢰 유지가 더욱 중요해진다. 불가피한 대출이라면 이자율 및 상환 조건을 꼼꼼히 비교해 불필요한 금융비용 발생을 최소화해야 한다.