상속·증여세를 좌우하는 부동산 평가 기준

(어도비 스톡)

상속세와 증여세가 부과되는 재산 가운데 부동산은 세법이 정한 순서에 따라 평가한다. 어떤 평가 방법을 적용하느냐에 따라 재산가액이 크게 달라질 수 있고, 이는 곧 상속세와 증여세 부담에도 영향을 미친다. 재산평가는 원칙적으로 세법에 규정된 순서대로 적용되지만, 일부 단계에서는 납세자가 선택할 수 있는 방식도 존재한다. 이에 따라 세금 부담을 줄일 여지도 생긴다. 상속세와 증여세의 재산평가 방법 적용 순서와 그 방법을 살펴본다.

① 평가 기준일 현재의 시가평가

상속 개시일(사망일) 또는 증여일을 ‘평가 기준일’이라 한다. 재산은 원칙적으로 이 평가 기준일 현재의 시가로 평가한다. 여기서 시가란 불특정 다수 사이에서 자유로운 거래가 이루어질 때 통상적으로 형성되는 가격을 의미한다. 이는 상속세와 증여세 재산평가의 기본 원칙에 해당한다.

② 해당 재산의 매매, 수용, 공매, 경매 가액과 감정평가액 평가

증여의 경우 평가 기준일 전 6개월부터 평가 기준일 이후 3개월(상속의 경우 이후 6개월) 이내 기간에 해당 부동산의 매매, 감정, 수용, 공매 또는 경매가격이 존재하면 그 가액을 시가로 본다. 다만 특수관계인과의 거래 등으로 거래가격이 객관적으로 부당하다고 인정될 때는 시가로 인정되지 않는다.

예를 들어 아버지가 아들에게 A주택을 증여했다고 가정하자. 증여일 전 6개월부터 증여일 이후 3개월 사이에 A주택이 실제로 매매된 사례가 있거나 감정평가가 이루어진 경우, 또는 수용·공매·경매가격이 존재한다면 해당 금액을 시가로 보고 재산을 평가한다.

이 가운데 매매가액, 공매가액, 수용가액, 경매가액은 납세자가 선택할 수 있는 방식이 아니다. 반면 감정평가액은 납세자가 적용 여부를 선택할 수 있어, 납세자에게 유리한 경우 활용을 검토할 수 있다.

감정평가액을 적용할 때는 기준시가에 따라 요건이 달라진다. 해당 부동산의 기준시가가 10억 원 이하이면 하나의 감정평가액으로 평가할 수 있고, 10억 원을 초과하면 둘 이상의 감정평가액을 받아 그 평균액으로 재산가액을 산정한다.

③ 유사매매사례가액 평가

증여의 경우 평가 기준일인 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내, 상속의 경우 상속 개시일(사망일) 전 6개월부터 상속 개시일 후 6개월 이내 기간에 해당 부동산과 유사한 부동산의 매매·감정·수용·공매·경매 가액이 있는 경우 그 금액을 시가로 인정한다. 이때 적용하는 평가액을 ‘유사매매사례가액’이라 한다.

다만 단독주택이나 토지, 꼬마빌딩 등은 면적·위치·구조·용도 등이 제각각이어서 유사한 거래 사례를 찾기 어려운 경우가 많다. 이 때문에 실무에서는 유사매매사례가액을 적용하기가 쉽지 않다.

반면 아파트나 다세대·연립주택, 오피스텔, 상업용 집합상가처럼 구조와 형태가 비교적 규격화된 공동주택의 경우에는 세법에서 정한 요건을 충족하면 해당 거래가격을 유사매매사례가액으로 인정한다.

[유사매매사례가액_ 상속세 및 증여세 시행규칙 15조]

① 동일한 아파트 등이 단지 내에 있을 것 ② 전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것 ③ 기준시가의 차이가 100분의 5 이내일 것 ④ 위 세 가지 요건 모두 충족하는 공동주택 등이 둘 이상인 경우 평가 대상 공동주택과 기준시가 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

[홈택스 → 세금신고 → 증여세 신고 또는 상속세 신고 → 재산평가하기·모의계산 → 상속증여재산 평가하기]

④ 평가심의위원회 심의 가액 평가

유사매매사례가액의 평가 기간에 해당하지 않더라도, 평가 기준일 전 2년부터 상속세 신고 기한 후 9개월까지(증여의 경우 증여세 신고 기한 후 6개월까지) 해당 부동산의 매매 등 거랫값이 존재하면 이를 시가로 인정할 수 있다. 다만 이 경우 가격 변동에 특별한 사정이 없어야 하며, 국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐야 한다.

심의를 통해 해당 거랫값이 시가로 인정되면, 그 가액을 기준으로 재산을 평가해 상속세 또는 증여세를 부과한다.

⑤ 기준시가 평가

앞서 설명한 첫 번째부터 네 번째까지의 평가 방법을 적용하기 어려운 경우에는 기준시가를 활용해 재산가액을 산정한다. 기준시가는 부동산 유형에 따라 다음과 같은 방식으로 평가한다.

토지는 개별공시지가를 기준으로 평가한다. 개별공시지가는 ‘부동산공시가격 알리미’ 사이트에서 확인할 수 있다. 건물은 신축 가격·구조·용도·위치, 신축 연도 등을 고려해 국세청장이 매년 1회 이상 고시하는 가액 기준을 토대로 납세자가 계산한 금액으로 평가한다.

오피스텔 및 상업용 건물(부수 토지 포함)은 국세청장이 매년 1회 이상 토지와 건물을 합산해 고시하는 기준시가로 평가한다. 해당 금액은 국세청 홈택스에서 조회할 수 있다.

[홈택스 → 상담·불복·제보 → 기타 → 기준시가 조회 → 오피스텔 및 상업용 건물]

공동주택 또는 단독주택은 개별주택가격을 기준으로 평가한다. 두 가격 모두 ‘부동산공시가격 알리미’에서 확인할 수 있다.