재개발 뒤에도 살던 곳에, 고령 집주인 지원 모델 제안

(이미지=AI 생성)

재개발이나 공공정비사업을 할 때 집주인은 새집을 받는 대신 추가 분담금을 내야 할 수 있다. 은퇴했거나 소득이 적은 고령 소유자에게는 이 돈을 마련하는 일이 쉽지 않다. LH 토지주택연구원 연구진은 프로젝트 리츠를 활용해 고령 소유자의 부담을 낮추고, 사업이 끝난 뒤에도 살던 지역에 다시 자리 잡을 수 있도록 돕는 모델을 제안했다.

프로젝트 리츠는 부동산 사업에 필요한 돈을 모으고, 개발과 운영까지 맡는 투자회사다. 연구진은 LH 같은 공공기관이 리츠 지분의 절반 이상을 보유하고, 공공주택사업자와 함께 사업을 진행하는 방식을 제시했다. 공공이 사업에 참여해 재정 부담을 나누고, 민간 자금도 끌어들이려는 구상이다.

토지 소유자는 땅을 사업에 먼저 내고, 사업이 진행된 뒤 그 가치를 따져 정산받는다. 리츠 주주가 돼 직접 투자하는 방식과는 다르다. 연구진은 토지 소유자가 리츠 주주로 참여할 때 생길 수 있는 복잡한 공모 절차를 줄이면서 사업을 추진할 수 있다고 봤다.

새로 공급할 주택으로는 지분적립형 분양주택과 고령자 대상 주택을 제안했다. 지분적립형 주택은 집값 전부를 한 번에 마련하기 어려운 사람이 일부 지분을 먼저 취득하고, 이후 여건에 따라 소유 지분을 늘려가는 방식이다. 고령자복지주택과 노인복지주택도 함께 공급해 고령층의 주거 선택지를 넓히고, 노인복지주택 운영 수입으로 사업비 일부를 마련한다는 계획이다.

연구진은 특정 준공업지역을 대상으로 사업모델 네 가지를 비교했다. 이 대상지에서는 60세 이상 토지 소유자가 전체 소유자 수와 토지 면적에서 각각 약 55%를 차지했다. 연구진은 고령 소유자가 사업에 참여하고 새 주택에 다시 정착할 수 있도록 돕는 일이 사업 추진 과정에서 중요하다고 분석했다.

고령자 대상 주택 비중을 전체의 14%까지 높인 프로젝트 리츠 모델은 기존 소유자의 몫을 가늠하는 비례율이 101.35%로 추산됐다. 사업의 투자 수익성을 보여주는 수정 내부수익률은 5.72%로, 일반 사업 방식으로 설정한 모델의 4.51%보다 높았다. 연구진은 고령자 주택을 늘리면서도 사업성을 확보할 수 있다고 평가했다.

다만 사업성 수치는 특정 대상지와 연구진이 설정한 조건을 바탕으로 계산한 결과다. 실제 사업에서 고령 소유자의 분담금이 얼마나 줄어들지, 원하는 주택에 재정착할 수 있을지는 시범사업을 통해 확인해야 한다. 연구진도 현장에서 적용할 때 생기는 문제를 살피고 제도를 보완할 필요가 있다고 제언했다.