1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 요건

(이미지=AI 생성)

장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유한 경우 양도차익의 일부를 공제해 양도소득세 부담을 줄여주는 제도다. 공제액을 제외한 양도소득 금액에 세율이 적용되므로 절세 효과를 기대할 수 있다. 장기보유특별공제의 취지와 현행 세법을 살펴보고, 향후 제도 개정도 쉽게 이해할 수 있도록 핵심 내용을 알아본다.

장기보유특별공제 왜 만들어졌나

장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유하는 동안 발생한 물가상승분을 고려해 양도차익의 일부를 공제하는 제도다. 물가상승에 따른 명목상 이익이 아닌 실질적인 소득 증가분에 대해서만 세금을 부과하겠다는 취지에서 마련됐다. 아울러 3년 이상 보유한 부동산부터 공제가 적용되고 보유기간이 길수록 공제율이 높아져, 장기 보유를 유도하고 단기 투기를 억제하는 역할을 한다.

장기보유특별공제는 1세대 1주택과 1세대 1주택 외 일반 부동산으로 구분해 적용한다. 다만 미등기 부동산과 조정대상지역 내 다주택 중과세 대상 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

(그래픽 유영현 기자)

1세대 1주택 장기보유특별공제

① 적용 요건

1세대 1주택 장기보유특별공제를 받으려면 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 보유기간 3년 이상과 거주기간 2년 이상 요건을 모두 충족해야 한다. 이때 거주기간은 세대원 전원의 거주를 기준으로 판단하며, 거주자인 경우에만 적용된다. 비거주자는 1세대 1주택 공제는 받을 수 없지만, 일반 장기보유특별공제는 적용 가능하다.

특히 1세대 1주택 비과세와 1세대 1주택 장기보유특별공제의 2년 이상 거주 요건은 다르다. 비과세는 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택의 경우에는 2년 이상 거주 요건이 없지만, 1세대 1주택 장기보유특별공제는 주택의 취득 시기와 관계없이 2년 이상 거주해야 한다.

② 계산 방법

1세대 1주택은 비과세(12억 원 이하)를 먼저 적용한 뒤 과세 대상이 되는 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제를 적용하며, 계산식은 다음과 같다.

◦1세대 1주택 장기보유특별공제 = 총 장기보유특별공제 × (양도가액 - 12억 원) ÷ 양도가액

◦총 장기보유특별공제 = 양도차익(양도가액 - 취득가액) × 공제율

◦공제율 = 보유기간 공제율 + 거주기간 공제율

일반 장기보유특별공제

① 적용 요건

1세대 1주택 외 부동산은 3년 이상 보유하면 일반 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 거주 요건은 없으며, 거주자뿐 아니라 비거주자도 적용 대상이다. 또한 사업용 토지는 물론 비사업용 토지에도 적용된다.

② 계산 방법

일반 장기보유특별공제는 양도차익 전체에 공제율을 적용해 계산한다.

◦장기보유특별공제 = 총 양도차익 × 공제율

◦공제율 = 보유기간에 따른 공제율 적용

보유기간에 따른 장기보유특별공제가 투기적 보유를 부추긴다는 지적도 있다. 그러나 다주택자의 조정대상지역 내 양도소득세 중과 대상인 주택에는 거주기간, 보유기간 장기보유특별공제가 모두 배제되고 있는 상황에서, 1주택자까지 보유기간 장기보유특별공제를 축소하거나 폐지하는 것은 과도한 규제라는 의견도 적지 않다. 장기보유특별공제는 단기 투기를 억제하고 장기 보유를 유도해 부동산 시장 안정에 기여하는 측면도 있기 때문이다.